Carta consulta en confinamiento

La Ley de Propiedad Horizontal que está vigente en Venezuela fue promulgada en el año 1958, con una modificación puntual del año 1983 y un Reglamento al que se le modificó un solo artículo sobre puestos de estacionamiento publicado en la Gaceta Oficial de fecha 31 de octubre de 1991 Nº 34.831. Sobre ese texto legal nos apoyaremos para las reflexiones que presentamos a continuación que centraremos en lo que esa ley denomina “carta consulta”.
Es muy importante que los lectores se percaten de cuanto ha cambiado la vida en comunidad de propietarios durante estos sesenta años que han transcurrido desde que fue pensada y promulgada esa ley.
En aquellos momentos solamente existían edificios de apartamentos de vivienda y algunos tenían en la planta baja con frente hacia la calle, uno o dos locales comerciales.
No existían edificios de oficinas en propiedad horizontal, ni centros comerciales divididos en propiedades individuales y áreas comunes, tampoco clínicas con consultorios en propiedad, galpones o naves industriales en propiedad horizontal, todo esto fue sucediendo después y la propia ley favoreció la proliferación del sistema, incluso hoy día existen puertos marítimos con puestos para barcos, yates, lanchas que funcionan bajo este sistema de propiedad horizontal.

Esta ley ha sido la base sobre la que se fundamentaron las regulaciones a la propiedad horizontal o propiedad en comunidad de propietarios que contempla las unidades vendibles que son susceptibles de apropiación individual (ej, apartamentos) y las áreas comunes, y también en ella se señala la forma de calcular el porcentaje de condominio del que se hace responsable cada propietario individual.
El título Segundo de la ley versa sobre la Administración de los inmuebles que cuentan con Documento de Condominio y por lo tanto están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.
Esa Administración está asignada a la Asamblea de Propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, cuando este ha sido designado, en caso de no tener un administrador, le corresponde a la Junta de Condominio administrar esa comunidad de propietarios.
El artículo 18 de la ley enumera las atribuciones de la Junta de Condominio, que para efectos de este trabajo nos interesa particularmente, “Convocar en caso de urgencia la Asamblea de copropietarios”.
Sin embargo, es necesario señalar que en caso de no haberse designado un administrador, la Junta de Condominio puede convocar asambleas de propietarios en cualquier caso, asambleas rutinarias para la designación anual de la Junta de Condominio y para cualquiera otros fines que consideren convenientes.
El artículo 20 señala las atribuciones del administrador y entre ellas no aparece que esté facultado para convocar Asamblea de Propietarios.
En el artículo 22 hay un principio fundamental que señala que todo lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes debe ser siempre decidido por los propietarios, debido a esto nunca insistiremos suficiente en que la participación de todos los propietarios es fundamental. Por otro lado, si no se participa, y las decisiones sobre asuntos comunes han sido tomadas correctamente, esa decisión obliga incluso a quienes no han participado.
En el artículo 23 es la primera vez que la ley utiliza la palabra “consulta”, esa consulta es genérica, es decir, todo lo que se deba consultar, en virtud de que todo lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes tiene que ser decidido por los propietarios, como señalamos anteriormente; esa consulta a los propietarios se debe hacer por escrito.

Ese mismo artículo agrega que las decisiones de los propietarios deberán tomarse por mayoría de las dos terceras partes de los propietarios que representen por lo menos las dos terceras partes del valor del inmueble, salvo que la ley indique otra cosa, como por ejemplo, para la designación de administrador y también de la Junta de Condominio, solamente requiere mayoría simple.
Esto es muy importante, porque normalmente para la toma de decisiones en las asambleas o en las consultas escritas los votos se computan un voto por apartamento (o local), pero la ley no establece esa forma de computar la mayoría para los casos de consultas escritas y exige una mayoría calificada, es decir el voto afirmativo de las dos terceras partes de quienes representen esa proporción del valor del inmueble.
Explico: en este caso de las consultas, los votos no se computan un voto por cada inmueble o apartamento, sino que se deben sumar los porcentajes de condominio de cada votante para saber si se ha alcanzado en 66,66% de cuotas condominiales con votos afirmativos para que el asunto a decidir quede aprobado.
El artículo 23 se destina a regular las consultas y en esta norma hay que apoyarse para obtener ideas claras sobre este tema.
Al presentar a los propietarios una consulta, que debe ser por escrito, se tienen ocho días para recibir las respuestas, contados estos ocho días a partir de la fecha en que se consultó al último de los propietarios. Si no se tienen suficientes respuestas para darla por aprobada o rechazada, debe procederse a una segunda consulta.
En la segunda consulta, para que sea aprobada, se requiere la respuesta favorable de mas de la mitad de los propietarios que representen mas de la mitad del valor de los apartamentos cuyos propietarios hayan dado su respuesta aprobatoria, siempre dentro de los ocho días siguientes a la formulación de la consulta.
El administrador deberá dejar constancia de lo aprobado en el “Libro de Acuerdos” de los propietarios, que debe entenderse que se trata del libro de actas de asambleas de propietarios, debe conservar los comprobantes de la consulta y de las respuestas, y comunicar por escrito a todos los propietarios el contenido de lo aprobado.
La ley no señala cuales asuntos pueden ser o no resueltos mediante consulta, tampoco establece que necesariamente deba convocarse primero una asamblea y si en esa reunión no se logra decidir algún asunto, luego se deberá realizar una consulta con la finalidad de decidir el asunto que quedó pendiente. Solamente dice la ley que en este caso se podrá realizar una consulta para decidir sobre el o los asuntos pendientes, pero no es obligatorio aunque sí es conveniente para obtener decisiones sólidas de cada tema.
La ley tampoco dice que tendrá que haber una asamblea y luego una consulta si no se resuelven todos los puntos de la agenda.
La consulta es una forma autónoma de conocer y decidir sobre asuntos de la comunidad de propietarios, no está subordinada a la realización de una asamblea, no es una segunda opción para la toma de decisiones, sino que es una forma diferente de obtener decisiones sobre asuntos comunes.
La ley no señala quien tiene atribución para formular una consulta, en nuestra opinión, puede realizarla el administrador o la Junta de Condominio, e incluso puede ser solicitada por un grupo de propietarios que representen un tercio del valor del inmueble, y dirigir esa solicitud a uno de estos dos entes (administrador o Junta de Condominio) y deberá realizarse según las normas señaladas.
En consecuencia, y para que queden ideas claras aplicables en la práctica para las comunidades de propietarios, la modalidad de consulta por escrito debe realizarse de la forma siguiente:
1º) Redactar una consulta en que quede claramente establecido el asunto a decidir e indicar que debe ser respondida y entregada dentro de los ocho días siguientes.
2º) Cursar esa consulta a todos los propietarios y tomar nota de la fecha en que se entregó la última de ellas, debido a que pasados ocho días debe revisarse si se tienen suficientes respuestas y si el asunto consultado ha quedado aprobado o rechazado.
3º) Para los propietarios que por cualquier causa no manejan Internet o prefieren que la consulta se les haga en papel impresa, se les hará de esa forma para tener la certeza de que todos los propietarios han sido debidamente informados.
4º) Comunicar por escrito a todos los propietarios la decisión tomada por la mayoría, que según el tema del que se trate deberá ser por mayoría simple (mitad mas uno) o por mayoría calificada (dos terceras partes).
Consultas en época de pandemia y confinamiento.

Ahora bien, en estos tiempos que nos ha tocado vivir, especialmente el año 2020 y el presente año 2021, se ha evitado convocar asambleas de condominio con la finalidad de no propiciar contagios entre los vecinos, y muchas Juntas de Condominio han tenido dudas acerca de si la ley permite presentar a los propietarios una consulta, no habiendo sido convocada previamente una asamblea.
Como quedó mencionado, la consulta es una vía legítima y legal para resolver problemas o proyectos condominiales, por lo tanto no es un requisito que previamente se haya convocado una asamblea para abordar los mismos temas que posteriormente se resuelven mediante consulta.
Ahora bien, la consulta debe ser realizada de la forma señalada anteriormente, sin embargo, queda una pregunta mas cuya respuesta es muy importante.
¿Se puede cursar una consulta por escrito vía correo electrónico, aunque eso no esté previsto en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Documento de Condominio?
La respuesta sin duda alguna es sí, y las razones son las siguientes:
1º) La Ley ni el Documento de Condominio prohíben cursar consultas por vía telemática, solamente exige la ley que sea por escrito, con el objetivo de que quede bien establecido en que consiste la consulta y cuales han sido las respuestas de los propietarios y esos dos objetivos se pueden lograr formulando la consulta por correo electrónico a los propietarios.
2º) Existe en Venezuela desde el 13 de diciembre de 2000, publicada en Gaceta Oficial Nº 37.076, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas que le confiere valor de documento privado a los correos electrónicos y hoy día incluso a los mensajes enviados a través de otras plataformas o aplicaciones informáticas que para mencionar una sola podría ser WhatsApp.
Sin embargo, recomiendo que la consulta se haga mediante correo electrónico, que nos permite mayor certeza, mejor explicación del contenido de la consulta y asegura la conservación del mensaje enviado y de la respuesta recibida.
Se deben haber recopilado las direcciones electrónicas de cada propietario, ellos mismos deben suministrar esa dirección y la Junta de Condominio y el administrador, deben tener un directorio que contenga toda la información de los propietarios que ellos mismos hayan suministrado.
En consecuencia, se puede cursar consulta a los miembros de la comunidad de propietarios de un inmueble bajo Régimen de Propiedad Horizontal por vía de correo electrónico y las respuestas deben emitirse de la misma forma.
Es recomendable colocar en lugar visible por todos los habitantes del inmueble, la consulta con la fecha de su entrega o envío a los propietarios y la fecha límite para su respuesta. Si algunos propietarios no manejan correo electrónico por cualquier causa, a ellos se les deberá entregar la consulta impresa en papel y la respuesta deberá entregarse de la misma forma.
Las Juntas de Condominio o el administrador deberán computar los votos afirmativos y negativos y comunicar por la misma vía a los propietarios el resultado de la consulta y también deberán conservar en soporte electrónico y si les parece conveniente también en soporte papel, tanto el texto de la consulta como las respuestas recibidas.
Así mismo deberán asentar en el libro de actas de asambleas de propietarios la consulta y su resultado detalladamente, es decir cuales de los propietarios, cada uno con su porcentaje de condominio, han respondido afirmativa o negativamente a la consulta.
Realizar consultas a los propietarios de un condominio es una vía lícita, ágil y segura para enviarla, para recibir las respuestas y obtener decisiones sobre asuntos que afectan a la comunidad de propietarios.
Es conveniente puntualizar que las decisiones tomadas en asambleas de propietarios o mediante consultas correctamente desarrolladas, son obligatorias para todos los propietarios, incluidos quienes votaron en contra de lo decidido y quienes no asistieron o no respondieron a la consulta.














