La prórroga legal es una institución del Derecho Arrendaticio instaurada en Venezuela por primera vez en el año 1999, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se produce cuando vence el plazo natural de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, en beneficio del arrendatario y de manera obligatoria para el arrendador, y la ley concede la extensión del término del contrato que está condicionada básicamente por dos factores:
1º) Que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales, particularmente el pago de los alquileres, y
2º) La duración de esa prórroga legal depende del tiempo que haya permanecido el arrendatario en el inmueble desde la fecha en que contrató la primera vez ese arrendamiento hasta el vencimiento del plazo del último de los contratos que haya tenido sobre ese mismo inmueble, es decir que la duración de la prórroga legal está directamente relacionada con la estabilidad que haya tenido la relación arrendaticia.
Así lo prescriben los artículos 38 al 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios[1]
A los efectos de este trabajo debo resaltar el contenido del artículo 40 de la mencionada ley que dice textualmente:
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
Debido a que la prórroga legal en el texto de esta ley, no es un regalo gratuito que le hace la norma al arrendatario, es un beneficio legal que se aplica a los arrendatarios que han cumplido con sus obligaciones y especialmente con el pago de los alquileres.
Es pertinente recordar que desde que fue promulgada la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas en noviembre de 2011[2], estas normas sobre prórroga legal no son aplicables a los alquileres de viviendas; esta normativa para espacios habitacionales no prevé la prórroga legal, así que en este ámbito de las viviendas no existe prórroga legal, estos contratos de alquiler de viviendas pueden considerarse a tiempo indeterminado para los arrendatarios a su sola voluntad, en cambio son a plazo fijo para los arrendadores, pero este es otro tema que abordaré en otro trabajo.
También es conveniente tener en cuenta que la Ley de Regulación de los Arrendamientos para Uso Comercial de mayo de 2014[3], tiene su propia normativa sobre este particular que comentaré más adelante, por lo tanto a los alquileres de locales comerciales tampoco se aplican las normas citadas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la legislación especial para arrendamientos comerciales hay en la ley ya citada un solo artículo que se refiere a ella, que es el 26, que textualmente dice:
Como se puede observar, la única condición que señala esta ley para que se produzca el beneficio de la prórroga legal, es que el contrato de alquiler sea de al menos seis meses de duración, es decir un contrato a plazo fijo, y no exige que el arrendatario haya cumplido sus obligaciones contractuales ni el pago de los cánones de arrendamiento.
Se ha tenido la errónea idea de que durante el plazo de la prórroga legal no se puede ajustar el monto del alquiler, pero la norma citada desmiente esa equivocación ya que señala que las actualizaciones del canon pactadas en el contrato sí pueden aplicarse; también se indica que se aplicarán los cánones producto de regulación, tema que también abordaré en el futuro, ya que en términos generales los locales comerciales están sometidos al acuerdo entre partes para su fijación, con algunas excepciones.
Así pues, en el caso de los arrendamientos comerciales, basta con el transcurso del tiempo del plazo fijo del contrato o de la relación arrendaticia, en casos en que haya habido mas de un contrato entre las mismas partes sobre el mismo inmueble, para que se produzca el beneficio de la prórroga legal en favor del inquilino y de manera obligatoria para el arrendador, durante el tiempo adicional a la duración del contrato que señala el artículo anteriormente citado, sin que sea necesario que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales.
Como es evidente se tomó la institución de la prórroga legal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero se eliminó ese requisito, lo cual perjudica abiertamente al arrendador que se ve en la situación de mantener al arrendatario dentro del inmueble, aún cuando este haya incumplido sus obligaciones.
Hay dos asuntos que es necesario mencionar: que las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy día, después de la puesta en vigencia de las dos leyes especiales de arrendamientos de vivienda y de comercio, es aplicable solamente a los contratos de arrendamiento de lo que denominamos otros usos, es decir, oficinas, galpones industriales, consultorios, locales educacionales y otros.
También es conveniente subrayar la diferencia de las condiciones exigidas por las dos leyes que prevén prórroga legal (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Ley de Arrendamientos Comerciales) porque a 9 años de la promulgación de la ley sobre arrendamientos comerciales, todavía no se tiene en cuenta que en los alquileres comerciales no es necesario que el arrendatario esté solvente en el pago de los alquileres para que la ley le confiera el beneficio de la prórroga legal durante los plazos señalados en ella.
[1] Publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y vigente desde el 1º de enero de 2000.
[2] Gaceta Oficial Nº 6.053 del 12 de noviembre de 2011.
[3] Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014
¿Se puede ir a arbitraje por un conflicto surgido de un contrato de arrendamiento?
En este enlace que he incluido encontrarán una entrevista que me hizo el Dr. Roberto Hung Caballero sobre este tema del arbitraje en materia de arrendamientos comerciales, de vivienda y de inmuebles de otros usos.
Sabemos que para que sean plenamente válidos algunos actos jurídicos se exige que cumplan con algunas formalidades, por ejemplo, un documento escrito, la firma autógrafa de las partes, la autenticación de un documento u otras formalidades.
En el caso de que un contrato esté contenido en un mensaje de datos ¿Como se podrían cumplir esas formalidades? La propia Ley de Mensajes de Datos y firmas electrónicas nos da la solución en su
Artículo 6°: Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija el cumplimiento de solemnidades o formalidades, éstas podrán realizarse utilizando para ello los mecanismos descritos en este Decreto-Ley. Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica.
Así pues, basta con que los otorgantes de ese contrato contenido en un mensaje de datos lo suscriban con su firma electrónica. Ya en mi artículo anterior publicado en esta misma web de Xinergia Inmobiliaria, encuentran la definición de firma electrónica.
Pero pasemos a otro aspecto importante de los mensajes de datos, particularmente cuando son portadores de documentos legales o contratos, y este aspecto es la integridad del mensaje.
Artículo 7°: Cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un Mensaje de Datos si se ha conservado su Integridad y cuando la información contenida en dicho Mensaje de Datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un Mensaje de Datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación.
Para que un mensaje de datos pueda ser considerado válido, debe haberse guardado, archivado o conservado completo y sin alteraciones de fondo; es decir que el mensaje no ha sufrido cambios. Por que señalamos que puede haber cambios de forma, porque por ejemplo si copiamos un correo electrónico y lo “pegamos” en una hoja en formato Word, la apariencia de ese mensaje puede verse alterada, pero no su contenido.
En todo caso, el soporte electrónico (disquete, pendrive, disco digital o cualquiera otro) debe garantizar la integridad de ese mensaje de tal forma que si es cotejado con el original su contenido sea el mismo.
En general los mensajes de datos deberán ser conservados en su integridad y esa conservación debe cumplir tres requisitos:
Artículo 8:
“…1. Que la información que contengan pueda ser consultada posteriormente.
2. Que conserven el formato en que se generó, archivó o recibió o en algún formato que sea demostrable que reproduce con exactitud la información generada o recibida.
3. Que se conserve todo dato que permita determinar el origen y el destino del Mensaje de Datos, la fecha y la hora en que fue enviado o recibido.”
Continuaré abordando estos temas relacionados con la utilización de vías digitales con efectos legales, en posteriores oportunidades.
Sabemos que es importante para todos y en particular para los abogados por el ejercicio mismo de su profesión, saber cuando se ha emitido un mensaje de datos, cuando se ha recibido y si ha habido un acuse de recibo o una respuesta.
Estos tres momentos pueden significar en el caso de negocios jurídicos, la fecha y hora en que, por ejemplo, se hace una oferta, el momento en que el destinatario la recibe, y el instante en que el destinatario la acepta o la rechaza; de esta forma es posible señalar en que momento exacto se produjo la formación o consolidación de un contrato y en consecuencia cuando comienzan las obligaciones y derechos de cada uno de los contratantes.
Los artículos 9 al 13 de la Ley de Mensajes de datos y firmas electrónicas fijan los criterios para establecer de manera certera estos tres momentos.
Cuando se ha emitido un mensaje de datos:
Cuando ha sido emitido por el propio emisor.
Cuando ha sido emitido por una persona autorizada por el emisor para hacerlo
Cuando ha sido emitido por un sistema informático programado por el emisor.
Los dos primeros casos son los mas sencillos de comprender, pero el tercero tiene alguna complejidad que aclaro con un ejemplo: El emisor puede emitir un mensaje mediante un trino o twit, y luego programar una aplicación informática para que repita la emisión de ese mismo mensaje, por ejemplo, 5 veces diarias. Es decir 5 veces dentro de las siguientes 24 horas o cualquiera otra frecuencia que desee establecer.
Normalmente los programas informáticos al emitir un mensaje señalan automáticamente el día y la hora en que salió y ese dato será el que establezca el momento de su emisión.
La recepción del mensaje se establece de diferente manera.
Cuando el destinatario ha señalado previamente un sistema informático al cual enviarle mensajes, por ejemplo: hotmail, gmail, yahoo, icloud, etc.
Si el destinatario no ha señalado ningún sistema en particular donde recibir sus mensajes, se entenderá recibido en el sistema que habitualmente ha usado.
A efectos legales es de gran importancia incluir en cualquier contrato, acuerdo, compromiso entre partes, las direcciones electrónicas a las cuales las partes deban enviarse los mensajes relacionados con ese documento, ya que de esta manera será mas fácil establecer si un determinado mensaje ha sido emitido y recibido.
El acuse de recibo de un mensaje puede establecerse automáticamente si el emisor o el destinatario así lo programan, o las partes, generalmente el emisor, puede condicionar los efectos del mensaje a la recepción de un acuse de recibo o de una respuesta concreta afirmativa o negativa.
Así por ejemplo, en el caso de una oferta de venta, el emisor realiza el ofrecimiento mediante un mensaje de datos, en este caso un correo electrónico y condiciona la formación del contrato de compraventa a que el destinatario responda afirmativamente y dentro de un plazo determinado, y en caso de no responder, se entenderá que la oferta decae.
El artículo 15 de la ley citada señala que las partes pueden pactar un determinado negocio jurídico mediante mensajes de datos.
Próximamente, continuaré con otros temas divulgativos de esta ley que tiene máxima importancia en nuestros tiempos.
Este trabajo ha sido publicado por Xinergia Inmobiliaria en su lugar de Instagram.
La Ley de mensajes de datos y firmas electrónicas contiene dos artículos que se ocupan en particular del valor probatorio o eficacia probatoria de los mensajes de datos y de la firma electrónica.
El artículo 4º dice textualmente:
“Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin prejuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
¿Que significado tienen estas expresiones en el lenguaje común?
Que el mensaje de datos (cuerpo de un mail, mensaje de la aplicación Messeger, WhatsApp o cualquiera otra aplicación capaz de transmitir mensajes) tiene el mismo valor que un mensaje escrito (una carta, una nota, un contrato entre particulares), es decir “vale” igual que un documento privado, es decir no autenticado ni registrado.
Así mismo aclara que si imprimimos un mensaje de datos, ese mensaje impreso tiene el mismo valor probatorio que una copia fotostática.
La ley continúa estableciendo normativas para los diversos tipos de mensajes de datos:
“Artículo 6°: Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija el cumplimiento de solemnidades o formalidades, éstas podrán realizarse utilizando para ello los mecanismos descritos en este Decreto-Ley…”
Es decir, que si para la validez de un negocio jurídico, por ejemplo, un contrato de compraventa de un vehículo automotor, se exige la autenticación del documento que lo contiene, ese documento se puede realizar mediante la transmisión de un mensaje de datos contentivo de ese negocio.
Con razón ustedes pensarán que las Notarías en nuestro país no están dotadas de sistemas y equipos electrónicos capaces de realizar estas operaciones de tal forma que se puedan reflejar los negocios debidamente autenticados por el Notario, en vía digital. Y desafortunadamente es cierto. Sería necesario que las Notarías contaran con equipos de computación y programas informáticos (software) capaces de realizar con seguridad y eficiencia estas operaciones.
Pero mi objetivo en este trabajo es señalar que es posible que sin que intervenga ningún papel se pueden realizar de manera segura negocios que queden autenticados por el Notario y luego transmitidos a las partes que han celebrado ese negocio.
Continua el mismo artículo 6º de la ley:
“…Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica.”
Esto quiere decir que las partes ni el Notario, del ejemplo anterior, deben firmar ningún papel, sino adjuntar a ese documento virtual su firma electrónica, con lo cual queda perfeccionado el negocio y seguramente tendrá consecuencias en la vida real de esas personas; por ejemplo: el vehículo pasará a ser propiedad del comprador y las responsabilidades civiles y penales derivadas de esa propiedad estarán a cargo de este.
Próximamente continuaré explicando o traduciendo a lenguaje común otras normas de esta ley que hoy día es tan importante, pero por el momento les digo que no es irrelevante lo que escribimos en mensajes de datos, porque podría convertirse en una prueba en favor o en contra nuestra.
¿Sabías que en Venezuela desde el año 2000 existe la Ley de mensajes de datos y firmas electrónicas?
¿En que consiste esa ley?
Consiste en un conjunto de normas que regulan la transmisión de mensajes de datos a través de la web.
¿Que son mensajes de datos?
Esta ley dice que mensaje de datos es: “Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio…”
Trabajando con dos dispositivos conectados a Internet.
Traducido al lenguaje del día a día, es todo el contenido de un correo electrónico, de un mensaje de WhatsApp, de Telegram o de cualquiera otra aplicación informática, esos son mensajes de datos, porque según sus dimensiones y complejidad, consumen lo que llamamos “datos”, es decir megas de tu servicio de Internet en el computador o en tu teléfono inteligente.
¿En que consiste una firma electrónica?
La misma ley dice: “Información creada o utilizada por el signatario, asociada al Mensaje de Datos, que permite atribuirle su autoría bajo el contexto en el cual ha sido empleado.”
Esto requiere mas explicación. Por ejemplo, escribes un correo electrónico, tu eres el emisor del mensaje, y quieres enviárselo a otra persona con la seguridad de que esa persona sabrá, sin duda alguna, que has sido tu quien lo escribió, lo firmó y lo envió.
Para lograr esa seguridad debes firmar el mensaje (mail) con tu firma electrónica.
Para tener una firma electrónica debes dirigirte a un proveedor de este tipo de firmas, que se denomina generalmente proveedor de servicios de certificación electrónica, llenar algunos requisitos, llenar un formulario, pagar una cantidad que dependerá de la complejidad que quieras que tenga tu firma y también el tiempo de duración que quieres tenga el uso de esa firma; ese proveedor te emite tu firma electrónica que consiste en un algoritmo[2] matemático irrepetible y encriptado que no puede ser adulterado y que te pertenece, para que puedas firmar tus mensajes y los mismos no puedan ser falsificados, adulterados ni modificados, y además quien reciba tus mensajes firmados de esta forma estará siempre seguro que el contenido emana de tu persona.
En Venezuela existe la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE) adscrita al Ministerio del Poder Popular para Educación Universitaria, Ciencia y Tecnología que provee este tipo de servicio, es decir, puedes dirigirte a esa superintendencia para comprar tu firma electrónica.
Próximamente continuaré explicándoles que otras cosas interesantes contiene esta ley.
29 de mayo de 2021
[1] Abogada de la UCAB, mediadora, árbitro y docente universitaria.
[2] Algoritmo: Conjunto ordenado y finito de operaciones que permite hallar la solución de un problema. https://dle.rae.es/algoritmo (consultado 28-5-2021)
[1] Abogada egresada de la Universidad Católica Andrés Bello, mediadora y árbitro.
El 10 de mayo de 2000, mediante Decreto presidencial Nº 825publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.955 de fecha 22 de mayo de 2000, después de mencionar una serie de considerandos basados en la Constitución recién estrenada, aprobada por referéndum popular del 15 de diciembre de 1999, el Decreto señaló:
“Se declara el acceso y el uso de Internet como política prioritaria para el desarrollo cultural, económico, social y político de la República Bolivariana de Venezuela.”
Posteriormente se trabajó con gran expectativa en la Ley de mensajes de datos y firmas electrónicas[1] que se promulgó en el año 2000 y reformó al año siguiente, la cual tiene muchas virtudes, pero una particularmente importante consiste en que cuenta con una exposición de motivos, a diferencia de muchas leyes de promulgación reciente que carecen de ella; esa exposición de motivos debe ser leída y conocida por todos hoy día.
En general las exposiciones de motivos son muy útiles para interpretar correctamente las normas que aparecen en las leyes, porque en muchas oportunidades al aplicar alguna de esas normas se requiere conocer cual fue la intención del legislador al incluirla, que casos comprende, por que se redactó de una forma y no de otras y así poder ser fiel a la intencionalidad precisa del texto legal.
Sí ya es “vieja” esa exposición de motivos, es del año 2001, del momento en que en Venezuela apenas comenzaba a desarrollarse el Internet, a popularizarse el comercio electrónico que hoy día todos conocemos y practicamos a diario.
El primer párrafo de esa exposición de motivos dice textualmente:
“Venezuela avanza aceleradamente hacia la actualización en materia de tecnologías de información y de las comunicaciones. En los últimos años esta evolución tecnológica ha revolucionado a nivel mundial las diferentes áreas del conocimiento y de las actividades humanas, fomentando el surgimiento de nuevas formas de trabajar, aprender, comunicarse y celebrar negocios. Al mismo tiempo ha contribuido a borrar fronteras, disminuir el tiempo y acortar las distancias.”
Lo que emana de este texto es avances, futuro, optimismo, evolución tecnológica y la inquietud del Estado y de la población por tener una legislación que regule estas novedades.
Continua la exposición de motivos con expresiones que nos atañen directamente, que es justamente la aplicación de esas nuevas (en aquel momento hace ya 20 años) tecnologías a aspectos judiciales:
“…cabe agregar que la presentación de un instrumento legal que regule estos mecanismos de intercambio de información los haga jurídicamente trascendentes a la administración de justicia…”
“En esta nueva modalidad de relación hace falta establecer dos elementos principales: 1. identificación de las partes 2. integridad del documento o mensaje. De los cuales se derivan responsabilidades (civil, patrimonial, penal, administrativa, disciplinaria, fiscal, etc.), comunes a los actos y negocios normales previstos en nuestro ordenamiento jurídico actual.”
La ley se propone avalar la seguridad en la transmisión de datos que permita darle “pleno valor jurídico” a esos contenidos.
La legislación existente hasta ese momento daba valor probatorio al documento en papel con la firma autógrafa y lo que pretende esta legislación especial es dar
“…mecanismos para que la firma electrónica, en adelante, tenga la misma eficacia y valor probatorio de la firma escrita, siempre y cuando cumpla con los requisitos mínimos estableados en este Decreto-Ley.”
Señala la exposición de motivos que ante la inseguridad surgida en las contrataciones por vía electrónica se hace imperativo dictar una normativa que de
“… valor probatorio al uso de medios electrónicos en los procesos administrativos y judiciales, sin que quede al arbitrio del juez considerar su validez probatoria, en caso de controversia, debido a una ausencia de regulación expresa.”
Luego se enumeran los principios inspiradores de esa legislación:
Eficacia probatoria
Neutralidad tecnológica
Respeto a las formas documentales existentes
Respeto a las firmas electrónica preexistentes
Otorgamiento y reconocimiento jurídico de los mensajes de datos y firmas electrónicas
Funcionamiento de las firmas electrónicas
No discriminación del mensaje de datos firmado electrónicamente
Libertad contractual
Responsabilidad
Definiciones de índole tecnológica que permitan la aplicación e interpretación correcta de la legislación especial.
Insta al Estado a asumir el liderazgo en la promoción y aplicación de tecnologías de trasmisión de datos. Se menciona la implementación del “Gobierno Electrónico” [1] para mejorar la eficiencia de los servicios públicos, entre otros objetivos.
Y concluye la exposición con estas expresiones:
“…Con los elementos básicos principales contenidos en este Decreto-Ley se brinda seguridad y certeza jurídica a las comunicaciones, transacciones, actos y negocios electrónicos que utilicen los mecanismos previstos en él.”
Seguidamente entramos en el texto mismo de ese Decreto Ley promulgado bajo la vigencia de la primera Ley Habilitante que el parlamento concedió al presidente de la república de ese momento.
De aquella euforia por contar con una legislación que normara en forma general los mensajes de datos, que en aquel momento no teníamos los conocimientos ni la práctica para comprender cabalmente el significado tenía esa expresión, han pasado 20 años y es mandatorio investigar que ha sucedido con la aplicación de esa ley.
20 años después.
En estos años, hemos pasado del servicio de Internet por vía telefónica al suministro de datos por microfibra, servicios inalámbricos y satelitales, pero en Venezuela los servicios de telefonía celular y de transmisión de datos en vez de avanzar tecnológicamente se han deteriorado hasta llegar a ser la red de Internet mas lenta del continente americano.[1]
En cuanto al segundo parámetro para valorar la trasmisión de esos mensajes, que es la seguridad e integridad, la misma se ha visto socavada por la permisividad, la ausencia de sanciones a quienes intervienen de manera ilícita las redes de comunicación y el auspicio por parte de las propias autoridades con finalidades políticas, económicas y cuales quiera otras que no son de nuestro conocimiento, de esos “asaltos” a comunicaciones privadas que han creado una sensación constante de inseguridad en la transmisión de datos de cualquier naturaleza, a pesar de la existencia de la Ley contra los Delitos Informáticos vigente desde el año 2001[2].
La afirmación de que las autoridades están al tanto de intervenciones ilícitas en la transmisión de datos no es un secreto que solamente nosotros conozcamos, es una noticia que se repite desde hace al menos ocho años y la dan por medios de comunicación masiva los propios personeros investidos de autoridad, se enorgullecen de obtener informaciones mediante hackeo (jaqueo)[1] a líneas de conexión privadas. Hemos buscado de buenas fuentes informaciones al respecto, pero hemos preferido no citarlas para no comprometer a esas fuentes fáciles de reconocer. Podemos afirmar que hay muchas informaciones fidedignas sobre este tipo de procedimientos electrónicos e instamos a los lectores a buscarlas en la web.
Con este estado de cosas, un Internet que no es fluido, confiable ni constante, sino que se interrumpe, es un servicio literalmente intermitente y lento, se dificultan las conexiones mas simples, como el envío de e-mails que el usuario debe preguntarle a la persona a quien se lo envió si lo recibió y en muchos casos llega horas después y algunas veces mutilado, es decir no se conserva la integridad del mensaje; no hay confianza suficiente de los usuarios para ingresar en sitios virtuales seguros como bancos y redes de pagos, porque las informaciones no son confiables y las operaciones se interrumpen sin tener la certeza de que se han realizado en su totalidad y exigen una doble verificación, en fin muchas fallas atribuibles a la mala calidad del servicio, a lo cual se suma el mal servicio eléctrico, las interrupciones sorpresivas del fluido eléctrico, en este estado de cosas, llegó la declaratoria planetaria por parte de la Organización Mundial de la Salud (OMS) de la pandemia del COVID19.
Se paralizó el país entero, se confinó a la población en sus casas, comenzó la necesidad del trabajo a distancia, los tribunales de justicia civil estuvieron cerrados durante mas de 8 meses y los tribunales que conocían amparos y los penales tenían algún tribunal de turno para asuntos urgentes.[2]
Al cabo de los primeros meses de confinamiento, comenzaron a trascender a los medios de comunicación las quejas por la paralización del acceso a la justicia que es un derecho constitucional y el Tribunal Supremo de Justicia, inició el dictado de Resoluciones, lineamientos e instrucciones a fin de hacer posible, como medida provisional de emergencia debido a la pandemia y sus consecuencias, el acceso a la justicia, en casos nuevos y en curso, a través de correos electrónicos del dominio Gmail.
Pero estas instrucciones, para llamarlas de alguna forma comprensible para todos, se dictan de forma provisional en razón de que las medidas de distanciamiento social, mascarillas, lavado de manos, uso de guantes y demás restricciones debidas a la pandemia, no permiten atender en forma presencial al público y en especial a los abogados que acudían diariamente a la sede física de los tribunales. Sin embargo, las propias resoluciones de la Sala de Casación Civil obligan a acudir a citas presenciales, como explicaremos mas adelante.
Se le reconoce al máximo organismo del Poder Judicial su preocupación por la paralización del servicio de justicia, pero lo que no se puede dejar de considerar un desatino, es el haber ignorado totalmente la legislación vigente desde el año 2000, sobre mensajes de datos y firmas electrónicas.
Y sobre este particular daré un solo ejemplo que demuestra de manera evidente, que esa valiosa legislación que fue de avanzada hace mas de 20 años, hoy día vigente en Venezuela, no fue ni siquiera consultada por quienes tienen como objetivo la preservación del ejercicio de derechos ciudadanos como el acceso a la justicia, la certeza en el desenvolvimiento de los procesos, el equilibrio entre las partes, el inviolable derecho de defensa y la obtención de una sentencia que resuelva la controversia de la manera mas confiable posible.
El artículo 1º de la Ley de Mensajes de datos y firmas electrónicas dice textualmente:
“El presente Decreto-Ley tiene por objeto otorgar y reconocer eficacia y valor jurídico a la firma Electrónica, al Mensaje de Datos y a toda información inteligible en formato electrónico, independientemente de su soporte material, atribuible a personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, as/ como regular todo lo relativo a los Proveedores de Servicios de Certificación y los Certificados Electrónicos.” (destacado nuestro)
Sin embargo, el artículo cuarto de la Resolución 05-2020 del 5 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, obliga a los justiciables a remitir vía correo electrónico sus solicitudes y también a asistir de forma presencial al juzgado para consignar en papel los mismos documentos que ya se han enviado por vía electrónica.
¿Por qué, esta doble obligación y bajo pena de inexistencia del documento enviado telemáticamente, cuando existen las normas legales desde hace mas de 20 años, que señalan claramente que tienen valor legal los mensajes trasmitidos electrónicamente:
Artículo 4°: Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos…”
Desde su primera norma la ley atribuye “valor jurídico” a los mensajes de datos y a las firmas electrónicas. Pero ni siquiera este primer artículo de la ley fue tomada en cuenta por el mas alto tribunal del país que ignoró que los mensajes de datos (ej. correos electrónicos, mensajes de Messenger, WhatsApp, etc.) tienen un valor legal pautado; así mismo se ignoró la utilidad, el valor jurídico, en cuanto a integridad y seguridad de esos mensajes, tampoco la firma electrónica fue siquiera mencionada en las disposiciones dictadas por esa alta instancia para la utilización de medios electrónicos en la tramitación, celebración de actos, audiencias ni decisión de los procesos judiciales.
Se han tenido las herramientas apropiadas para implementar con valor legal los mensajes de datos, como pueden ser las demandas, solicitudes, escritos de promoción de pruebas, informes y conclusiones, transmitidos por la red de Internet a las direcciones electrónicas señaladas para cada uno de los juzgados del país, pero no se tomaron en cuenta.
También se ha contado con la firma electrónica y con la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE) adscrita al Ministerio del Poder Popular para Educación Universitaria, Ciencia y Tecnología, pero no se implementaron los mecanismos ya existentes para que tanto los documentos emanados de los tribunales como los expedidos por los abogados y demás auxiliares de justicia, contaran con este instrumento fundamental para la eficiencia y seguridad de la administración de justicia.
Si hasta el inicio del estado de alarma en Venezuela, el 16 de marzo de 2020, no se había recurrido a la firma electrónica para dar fe e integridad a los documentos electrónicos, la pandemia brinda la mejor oportunidad para dar el paso hacia una tramitación confiable, segura y respaldada legalmente, de manera que la epidemia mundial del COVID19 no paralizare ni obstaculizare, y menos aún haga menos seguro el litigio por vía informática y la justicia vuelva a tener el lugar central que merece en la vida de los ciudadanos.
Un dato curioso es que el decreto que prorroga esa situación de suspensión de pagos de alquileres no menciona que es una prórroga, sino que la decreta como si se tratara de la primera vez que se instaura esa medida.
Posteriormente por Decreto 4.577 del 7 de abril de 2021, publicado en Gaceta de esa misma fecha Nº 42.101, vuelve a prorrogar por segunda vez la suspensión de pagos de alquileres de los mismos inmuebles anteriormente señalados.
En esta nueva suspensión, tampoco se señala que es una prórroga, sino que se decreta como que fuera la primera vez que esto sucede.
No es una mera curiosidad señalar que los decretos que prorrogan la suspensión de pagos de alquileres no mencionan ser propiamente una prórroga, debido a que, por ejemplo, entre el vencimiento de la primera prórroga que acaeció el 2 de marzo de 2021, y la nueva prórroga mediaron un mes y seis días en que no hubo cobertura legal que respaldara esa suspensión, es decir hasta el 7 de abril en que se publicó la segunda prórroga y aunque es un período breve, esto trae confusión en los ciudadanos que durante mas de un mes no tuvieron una norma que guiara su proceder y pueden haber solicitado con todo derecho, a los arrendatarios que pagaran el alquiler correspondiente a ese período de “limbo” jurídico.
Por otra parte, el Ejecutivo ha instaurado un peculiar modo de practicar el confinamiento, con el llamado método del 7 + 7, que consiste, salvo disposición diferente, que la población permanecerá confinada por una semana y la siguiente semana será de flexibilización.
Aparte de las múltiples críticas justificadas que se hagan a este esa modalidad que alterna confinamiento y flexibilización, acarrea consecuencias jurídicas.
El 29 de junio de 2020, uno de los noticieros mas serios y confiables del mundo occidental, BBC mundo, publicó que “Coronavirus en Venezuela: qué es el sistema 7-7, la peculiar cuarentena con la que el país trata de frenar el avance de la covid-19” y con cierta ironía explicó en que consiste ese sistema.[1]
Ese sistema “a la venezolana” ha provocado consecuencias de todo tipo, entre ellas: consecuencias jurídicas que no se han querido reconocer, pero de esas nos referimos solamente a las que atañen al sector del arrendamiento.
Algunas muy señaladas son:
– La ruina de los arrendadores que han dependido para costear sus gastos básicos de la renta que le producían sus inmuebles arrendados, tanto de viviendas como de comercios. Esta situación genera necesariamente incumplimientos de compromisos económicos por parte de los arrendadores con otros acreedores de todo tipo, que pueden ser bancarios, de servicios públicos, gastos médicos, en fin todo tipo de compromisos de diversos pagos que tienen los arrendadores.
– Los arrendadores se han visto privados de la renta que legalmente les corresponde y además se han visto precisados a tener que pagar, sin esperar compensación alguna (intereses ni indexación), los otros conceptos pecuniarios que aparecen pactados en el contrato de arrendamiento como obligaciones de pago del arrendatario (ej. cuotas de condominio)
– Muchos comercios han estado trabajando “a puertas cerradas” bien sea con ventas on line, como la atención sigilosa y confidencial de clientes que acuden a sus locales con previa cita a quienes se les permite el paso al local y se vuelve a cerrar la puerta (ej. ópticas, ventas de ropa, de calzado, peluquerías) otros casos de profesionales de cualquier oficio o profesión que atienden a su clientela a domicilio, y sin embargo se han amparado en la suspensión de pago de alquileres para no pagarle al arrendador a pesar de que están produciendo dinero proveniente de ese ejercicio clandestino del comercio.
– La instauración del “método del 7+7” genera la imposibilidad material de aplicar la suspensión de pagos de los alquileres debido a que el arrendatario estaría obligado a pagar el alquiler de una semana y de la siguiente no; pero si trabaja a domicilio o a puertas cerradas, debería pagar el alquiler del local porque aunque sea a escondidas de las autoridades, está trabajando y generando ingresos.
Todas estas consecuencias y muchas otras, no han sido afrontadas por los decretos que rigen durante la pandemia y en el específico caso de los alquileres, que ya por segunda vez se prorroga, el Decreto ni siquiera menciona estas realidades y por supuesto no prevé como normarlas, sino que deja a los arrendadores en manos de arrendatarios irresponsables, que no solamente no pagan el alquiler a que están obligados, sino que colaboran al desorden al desempeñar su actividad comercial sin respetar las básicas normativas sanitarias y probablemente sin pagar los tributos a que están legalmente obligados.
Todas estas circunstancias el gobierno las ignora, cierra los ojos y mantiene a los arrendadores en situación de indefensión porque no establece unas reglas que sean realmente aplicables a esta situación y que la suspensión de pago de alquileres es sola y únicamente para quienes tengan sus negocios cerrados físicamente y verdaderamente inactivos e improductivos.
En muchos casos es imposible honrar la suspensión de pagos de arrendamientos de períodos de 7 días si y 7 días no.
Las autoridades están de espaldas a la realidad y desafortunadamente, no solamente en este aspecto señalado sino en muchos otros.
La Ley de Propiedad Horizontal que está vigente en Venezuela fue promulgada en el año 1958, con una modificación puntual del año 1983 y un Reglamento al que se le modificó un solo artículo sobre puestos de estacionamiento publicado en la Gaceta Oficial de fecha 31 de octubre de 1991 Nº 34.831. Sobre ese texto legal nos apoyaremos para las reflexiones que presentamos a continuación que centraremos en lo que esa ley denomina “carta consulta”.
Es muy importante que los lectores se percaten de cuanto ha cambiado la vida en comunidad de propietarios durante estos sesenta años que han transcurrido desde que fue pensada y promulgada esa ley.
En aquellos momentos solamente existían edificios de apartamentos de vivienda y algunos tenían en la planta baja con frente hacia la calle, uno o dos locales comerciales.
No existían edificios de oficinas en propiedad horizontal, ni centros comerciales divididos en propiedades individuales y áreas comunes, tampoco clínicas con consultorios en propiedad, galpones o naves industriales en propiedad horizontal, todo esto fue sucediendo después y la propia ley favoreció la proliferación del sistema, incluso hoy día existen puertos marítimos con puestos para barcos, yates, lanchas que funcionan bajo este sistema de propiedad horizontal.
Esta ley ha sido la base sobre la que se fundamentaron las regulaciones a la propiedad horizontal o propiedad en comunidad de propietarios que contempla las unidades vendibles que son susceptibles de apropiación individual (ej, apartamentos) y las áreas comunes, y también en ella se señala la forma de calcular el porcentaje de condominio del que se hace responsable cada propietario individual.
El título Segundo de la ley versa sobre la Administración de los inmuebles que cuentan con Documento de Condominio y por lo tanto están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.
Esa Administración está asignada a la Asamblea de Propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, cuando este ha sido designado, en caso de no tener un administrador, le corresponde a la Junta de Condominio administrar esa comunidad de propietarios.
El artículo 18 de la ley enumera las atribuciones de la Junta de Condominio, que para efectos de este trabajo nos interesa particularmente, “Convocar en caso de urgencia la Asamblea de copropietarios”.
Sin embargo, es necesario señalar que en caso de no haberse designado un administrador, la Junta de Condominio puede convocar asambleas de propietarios en cualquier caso, asambleas rutinarias para la designación anual de la Junta de Condominio y para cualquiera otros fines que consideren convenientes.
El artículo 20 señala las atribuciones del administrador y entre ellas no aparece que esté facultado para convocar Asamblea de Propietarios.
En el artículo 22 hay un principio fundamental que señala que todo lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes debe ser siempre decidido por los propietarios, debido a esto nunca insistiremos suficiente en que la participación de todos los propietarios es fundamental. Por otro lado, si no se participa, y las decisiones sobre asuntos comunes han sido tomadas correctamente, esa decisión obliga incluso a quienes no han participado.
En el artículo 23 es la primera vez que la ley utiliza la palabra “consulta”, esa consulta es genérica, es decir, todo lo que se deba consultar, en virtud de que todo lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes tiene que ser decidido por los propietarios, como señalamos anteriormente; esa consulta a los propietarios se debe hacer por escrito.
Ese mismo artículo agrega que las decisiones de los propietarios deberán tomarse por mayoría de las dos terceras partes de los propietarios que representen por lo menos las dos terceras partes del valor del inmueble, salvo que la ley indique otra cosa, como por ejemplo, para la designación de administrador y también de la Junta de Condominio, solamente requiere mayoría simple.
Esto es muy importante, porque normalmente para la toma de decisiones en las asambleas o en las consultas escritas los votos se computan un voto por apartamento (o local), pero la ley no establece esa forma de computar la mayoría para los casos de consultas escritas y exige una mayoría calificada, es decir el voto afirmativo de las dos terceras partes de quienes representen esa proporción del valor del inmueble.
Explico: en este caso de las consultas, los votos no se computan un voto por cada inmueble o apartamento, sino que se deben sumar los porcentajes de condominio de cada votante para saber si se ha alcanzado en 66,66% de cuotas condominiales con votos afirmativos para que el asunto a decidir quede aprobado.
El artículo 23 se destina a regular las consultas y en esta norma hay que apoyarse para obtener ideas claras sobre este tema.
Al presentar a los propietarios una consulta, que debe ser por escrito, se tienen ocho días para recibir las respuestas, contados estos ocho días a partir de la fecha en que se consultó al último de los propietarios. Si no se tienen suficientes respuestas para darla por aprobada o rechazada, debe procederse a una segunda consulta.
En la segunda consulta, para que sea aprobada, se requiere la respuesta favorable de mas de la mitad de los propietarios que representen mas de la mitad del valor de los apartamentos cuyos propietarios hayan dado su respuesta aprobatoria, siempre dentro de los ocho días siguientes a la formulación de la consulta.
El administrador deberá dejar constancia de lo aprobado en el “Libro de Acuerdos” de los propietarios, que debe entenderse que se trata del libro de actas de asambleas de propietarios, debe conservar los comprobantes de la consulta y de las respuestas, y comunicar por escrito a todos los propietarios el contenido de lo aprobado.
La ley no señala cuales asuntos pueden ser o no resueltos mediante consulta, tampoco establece que necesariamente deba convocarse primero una asamblea y si en esa reunión no se logra decidir algún asunto, luego se deberá realizar una consulta con la finalidad de decidir el asunto que quedó pendiente. Solamente dice la ley que en este caso se podrá realizar una consulta para decidir sobre el o los asuntos pendientes, pero no es obligatorio aunque sí es conveniente para obtener decisiones sólidas de cada tema.
La ley tampoco dice que tendrá que haber una asamblea y luego una consulta si no se resuelven todos los puntos de la agenda.
La consulta es una forma autónoma de conocer y decidir sobre asuntos de la comunidad de propietarios, no está subordinada a la realización de una asamblea, no es una segunda opción para la toma de decisiones, sino que es una forma diferente de obtener decisiones sobre asuntos comunes.
La ley no señala quien tiene atribución para formular una consulta, en nuestra opinión, puede realizarla el administrador o la Junta de Condominio, e incluso puede ser solicitada por un grupo de propietarios que representen un tercio del valor del inmueble, y dirigir esa solicitud a uno de estos dos entes (administrador o Junta de Condominio) y deberá realizarse según las normas señaladas.
En consecuencia, y para que queden ideas claras aplicables en la práctica para las comunidades de propietarios, la modalidad de consulta por escrito debe realizarse de la forma siguiente:
1º) Redactar una consulta en que quede claramente establecido el asunto a decidir e indicar que debe ser respondida y entregada dentro de los ocho días siguientes.
2º) Cursar esa consulta a todos los propietarios y tomar nota de la fecha en que se entregó la última de ellas, debido a que pasados ocho días debe revisarse si se tienen suficientes respuestas y si el asunto consultado ha quedado aprobado o rechazado.
3º) Para los propietarios que por cualquier causa no manejan Internet o prefieren que la consulta se les haga en papel impresa, se les hará de esa forma para tener la certeza de que todos los propietarios han sido debidamente informados.
4º) Comunicar por escrito a todos los propietarios la decisión tomada por la mayoría, que según el tema del que se trate deberá ser por mayoría simple (mitad mas uno) o por mayoría calificada (dos terceras partes).
Consultas en época de pandemia y confinamiento.
Ahora bien, en estos tiempos que nos ha tocado vivir, especialmente el año 2020 y el presente año 2021, se ha evitado convocar asambleas de condominio con la finalidad de no propiciar contagios entre los vecinos, y muchas Juntas de Condominio han tenido dudas acerca de si la ley permite presentar a los propietarios una consulta, no habiendo sido convocada previamente una asamblea.
Como quedó mencionado, la consulta es una vía legítima y legal para resolver problemas o proyectos condominiales, por lo tanto no es un requisito que previamente se haya convocado una asamblea para abordar los mismos temas que posteriormente se resuelven mediante consulta.
Ahora bien, la consulta debe ser realizada de la forma señalada anteriormente, sin embargo, queda una pregunta mas cuya respuesta es muy importante.
¿Se puede cursar una consulta por escrito vía correo electrónico, aunque eso no esté previsto en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Documento de Condominio?
La respuesta sin duda alguna es sí, y las razones son las siguientes:
1º) La Ley ni el Documento de Condominio prohíben cursar consultas por vía telemática, solamente exige la ley que sea por escrito, con el objetivo de que quede bien establecido en que consiste la consulta y cuales han sido las respuestas de los propietarios y esos dos objetivos se pueden lograr formulando la consulta por correo electrónico a los propietarios.
2º) Existe en Venezuela desde el 13 de diciembre de 2000, publicada en Gaceta Oficial Nº 37.076, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas que le confiere valor de documento privado a los correos electrónicos y hoy día incluso a los mensajes enviados a través de otras plataformas o aplicaciones informáticas que para mencionar una sola podría ser WhatsApp.
Sin embargo, recomiendo que la consulta se haga mediante correo electrónico, que nos permite mayor certeza, mejor explicación del contenido de la consulta y asegura la conservación del mensaje enviado y de la respuesta recibida.
Se deben haber recopilado las direcciones electrónicas de cada propietario, ellos mismos deben suministrar esa dirección y la Junta de Condominio y el administrador, deben tener un directorio que contenga toda la información de los propietarios que ellos mismos hayan suministrado.
En consecuencia, se puede cursar consulta a los miembros de la comunidad de propietarios de un inmueble bajo Régimen de Propiedad Horizontal por vía de correo electrónico y las respuestas deben emitirse de la misma forma.
Es recomendable colocar en lugar visible por todos los habitantes del inmueble, la consulta con la fecha de su entrega o envío a los propietarios y la fecha límite para su respuesta. Si algunos propietarios no manejan correo electrónico por cualquier causa, a ellos se les deberá entregar la consulta impresa en papel y la respuesta deberá entregarse de la misma forma.
Las Juntas de Condominio o el administrador deberán computar los votos afirmativos y negativos y comunicar por la misma vía a los propietarios el resultado de la consulta y también deberán conservar en soporte electrónico y si les parece conveniente también en soporte papel, tanto el texto de la consulta como las respuestas recibidas.
Así mismo deberán asentar en el libro de actas de asambleas de propietarios la consulta y su resultado detalladamente, es decir cuales de los propietarios, cada uno con su porcentaje de condominio, han respondido afirmativa o negativamente a la consulta.
Realizar consultas a los propietarios de un condominio es una vía lícita, ágil y segura para enviarla, para recibir las respuestas y obtener decisiones sobre asuntos que afectan a la comunidad de propietarios.
Es conveniente puntualizar que las decisiones tomadas en asambleas de propietarios o mediante consultas correctamente desarrolladas, son obligatorias para todos los propietarios, incluidos quienes votaron en contra de lo decidido y quienes no asistieron o no respondieron a la consulta.
Las reuniones por la plataforma Zoom a las que he “asistido” con bastante frecuencia durante la pandemia y el confinamiento, han versado sobre diversos temas, desde cumpleaños de familiares y amigos, conferencias de carácter profesional, foros, reuniones de trabajo, conversaciones con amigas y con parientes en el otro extremo del planeta, clases desde las casas de habitación de los profesores o desde sus cubículos, en fin, ha habido de todo.
Uno de los aspectos que me ha resultado maravilloso de todo este intercambio es que en virtud de vernos a través de las pantallas he podido conocer en forma discreta el hábitat de quienes nos hemos conectado.
Así por ejemplo en los eventos profesionales los conferencistas generalmente aparecen en su entorno de trabajo habitual y tienen de fondo sus estupendas bibliotecas, unas muy ordenadas y otras no tanto pero en todo caso bibliotecas “vivas”.
En otros casos en el fondo se puede observar algún cuadro, bien sea un óleo, un dibujo o una acuarela que me revela el gusto estético de la persona con quien tengo el intercambio, ya que generalmente uno pone en su lugar de trabajo donde permanece muchas horas al día, obras que le inspiran o le gustan particularmente.
A veces algún participante tiene la cámara del computador tan alta que apenas se le ve el cabello…o la calva, o está enfocada desde abajo y se le ve la papada y la mandíbula que se mueve y nada mas. Son detalles que hay que tener en cuenta, cuando hacemos reuniones a distancia y queremos ver la cara de la persona con quien hablamos o que nos habla.
También hay quienes se han habituado tanto a las mascarillas, que se la dejan puesta para las reuniones por Zoom y hay que recordarles que estamos lejíiiiisimo que no nos puede contagiar ni viceversa. Hay mucho mas que comentar que seguramente en sus experiencias les traerán recuerdos jocosos o embarazosos.
Businessman on video meeting from home in relaxed outfit
Cuando mis interlocutores se encuentran en sus casas, he podido observar su lugar de intimidad familiar, bien sea su sala de estar, su estudio o su cocina, ya que algunos transportan sus portátiles al lugar en que se encuentran mas cómodos.
En nuestros encuentros por Zoom también vemos una cantidad de objetos que nos hablan de sus dueños, como por ejemplo: un jarrón chino, un florero con flores marchitas, un cenicero lleno de colillas o limpio como una pateena, una gran mesa de trabajo pulida, un sillón mullido, un pocillo del que bebe el participante, un vaso con algo que parece un refresco, una ventana con jardinera llena de bonitas plantas, una cortina de color indefinido y tantas cosas mas.
Así mismo he podido saber si tienen mascotas, perros cariñosos que ladran o no, o se quedan con sus amos mientras trabajan o conversan, gatos inquietos que se desplazan detrás de sus dueños para hacerse ver del público que los sigue, pajaritos que cantan mientras se desarrolla en encuentro y por fin…lo mas importante, los hijos pequeños que sin pudor se acercan a la cámara y dejan ver la hermosura de su niñez.
Es una forma particular como he podido penetrar en el mundo privado de mis contertulios y ese aspecto me ha fascinado. Que pueden comentarme ustedes sobre sus reunniones a distancia? Espero sus comentarios.
Derecho y actualidad 