4 de agosto de 2026.
Sueños y pesadillas de los profesionales inmobiliarios.
Que dijo recientemente Delcy Rodríguez, vicepresidenta ahora encargada de la presidencia de Venezuela, en su mensaje:(1)
“Igualmente pido a la A N. una vez más, reformas de leyes relativas al mercado inmobiliario. Se estima que medio millón de viviendas están congeladas. Yo pido que se pongan a disposición del mercado inmobiliario y que quienes van al mercado inmobiliario se les brinden las garantías del Estado venezolano para que esos inmuebles gocen y puedan estar a disposición de los jóvenes de nuestra patria, de quienes de inmediato han formado una familia y no pueden comprar un inmueble, pero puedan tener un acceso a un mercado inmobiliario de renta.”[1]
Los diferentes agentes inmobiliarios, desde abogados, corredores inmobiliarios, profesionales inmobiliarios de diversas ramas, han interpretado que Delsy Rodríguez pidió a la Asamblea Nacional la modificación de las leyes de arrendamiento, comenzando por la peor de ellas que es la de viviendas.
Pero esa afirmación de los inmobiliarios es falsa, es un deseo, es un sueño, eso no fue lo que ella pidió a la Asamblea Nacional, lo que pidió fue algo muy diferente, aunque no lo hizo con claridad, se puede inferir sin temor a error, que lo que ella ha pedido a la A.N., es que, sin respetar el derecho de propiedad, se saquen al mercado inmobiliario, de venta o de alquiler, las 500 mil viviendas que ella dice que están “congeladas” y que no son otras, en su mayoría, que las viviendas de los venezolanos emigrados, de los integrantes de la diáspora de mas de 8 millones de venezolanos que están fuera de Venezuela, que forzados por la dictadura, la corrupción, los pésimos servicios públicos, la persecución política, la indiferencia hacia su bienestar que ha demostrado el régimen, no les ha quedado otra opción que emigrar. Que se vieron en la imperiosa necesidad de irse del país debido de diversas razones, todas negativas y debidas a las malas políticas del régimen, al atropello de sus derechos humanos, sus derechos laborales, su derecho a la educación, a la salud y a la seguridad personal y social.
¿Es eso lo que realmente pidió Delsy a la Asamblea?
Señores, no se engañen, no crean que este régimen, continuación del anterior, igual al anterior, ejecutor de los mismos vicios que el anterior, es decir que es el mismo régimen, propiciará una reforma racional y necesaria de la legislación de arrendamientos, especialmente una normativa equilibrada del arrendamiento de viviendas.
Entiendo que los inmobiliarios, conocedores de los problemas del mercado inmobiliario y la inequidad brutal particularmente del arrendamiento de vivienda y su deseo de que se discuta y promulgue una normativa equilibrada y estimulante del mercado de arrendamiento de viviendas, nos ha llevado (me incluyo) a interpretar un discurso de Delsy Rodríguez de una manera interesada en el sentido positivo.
Señores, no hagamos brillar lo que no es oro. ¡No sigamos esperando milagros! ¡Dejemos de soñar!
En Venezuela en estos momentos, 500.000 viviendas…donde están ese medio millón de viviendas que el régimen no ha construido ni los constructores particulares tampoco. ¿Cuáles son esas centenas de miles de viviendas? Solamente, a buen entendedor, pueden ser las que tuvieron que dejar los venezolanos que emigraron.
Eso no significa que no trabajemos y luchemos con nuestras pobres armas pacíficas, por la elaboración de proyectos de leyes de arrendamientos equitativas, estimulantes de la construcción de vivienda accesibles a la clase trabajadora; hay que continuar trabajando en ello porque el momento de su discusión, aprobación, publicación y puesta en vigencia, llegará.
Caracas, 14 de abril de 2026.
ARRENDAMIENTO, requisitos para su reforma.
Quiero plantear a mis colegas abogados especializados en Derecho Arrendaticio y a todos los interesados en estos temas, una perspectiva que creo debe tomarse en cuenta en esta nueva etapa que se inicia, que es la de modificación de la legislación de arrendamientos en nuestro querido país.
Primero hay que mirar atrás, aunque no sea a toda la historia de esta legislación sino únicamente al período que comenzó en 1999 que es parte del relato de nuestra normativa arrendaticia, cuando fue publicada y luego puesta en vigencia el 1º de enero de 2000, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
¿Por qué señalo solamente este hito? Porque antes de la puesta en vigencia de esta ley, había en Venezuela más de 90.000 apartamentos de vivienda que se denominaron “fríos”, es decir, apartamentos nuevos principalmente y algunos ya usados, que no se vendían ni se alquilaban y permanecían desocupados, a pesar de la necesidad de las familias que buscaban viviendas disponibles. Esas viviendas “frías” no cumplían sus funciones sociales de dar cobijo a nuevos propietarios o arrendatarios, y tampoco cumplían su función económica y financiera porque sus propietarios no lograban recaudar una renta razonable ni recuperar el capital invertido en esas construcciones.
Esta situación se debía a que la legislación de arrendamiento no brindaba suficientes garantías a los arrendadores de que si el inquilino no cumplía sus obligaciones contractuales el arrendador podría rescatar el inmueble y esa omisión impedía a los propietarios dar en arrendamiento. En el caso de las viviendas que no se vendían la causa es mas compleja y prefiero dejar su explicación para otra oportunidad.
Lo que se pudo comprobar en aquel año 2000, fue que al promulgarse la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más equilibrada, es decir, que contemplaba garantías para ambas partes y unas protecciones razonables para los inquilinos, como la prórroga legal, salieron al mercado arrendaticio miles de viviendas que habían sido esas que se denominaron “frías”.
La prórroga legal podía disfrutarla el arrendatario que sí había cumplido sus obligaciones especialmente la del pago del alquiler, cuando ya no se le prorrogaba el contrato y la duración de esa prórroga legal dependía del tiempo que hubiera estado como inquilino en ese inmueble, lo que significaba que aún con el contrato vencido el inquilino podía continuar ocupando el inmueble por un tiempo mientras buscaba otra vivienda donde mudarse y eso hacía desaparecer la urgencia y la posibilidad de una búsqueda de otro inmueble con la tranquilidad de un plazo fijo, claro y amparado por la ley.
Ahora nos ocupamos de la Venezuela de hoy, 2026. Cuando se inició el período político en el año 2000, había un déficit de viviendas de aproximadamente 2 millones de habitáculos, bien fuera para vender o para arrendar.
Pasados 26 años el déficit inconfesado de viviendas para los habitantes de Venezuela está en niveles muy superiores a esa cantidad, aunque la población del país ha descendido o no ha crecido al ritmo normal esperado, diáspora mediante. Ningún organismo oficial ni privado declara seriamente ¿cual es esa cantidad de viviendas faltantes, además hay matices para realizar esa cuantificación, porque, por ejemplo, nuestra gente que vive en ranchos sin dotación básica de servicios públicos como agua corriente, electricidad, gas, etc., puede considerarse que tiene vivienda? O ¿Quiénes viven acinados aunque el inmueble esté dotado de servicios? ¿La vivienda es solamente la que cuenta con condiciones básicas de habitabilidad y servicios públicos?
A ese déficit se suma que tanto el Estado como empresas privadas por diversas circunstancias que no son nuestro tema en este pequeño trabajo, pero que habrá que afrontar en algún momento, no han edificado viviendas en la cantidad que la población necesita. Por una parte el Estado con la Gran Misión Vivienda Venezuela, construyó viviendas en lugares muy visibles de algunas ciudades, pero nunca dio la cifra real de las viviendas que puso a la orden de la población, a lo que hay que agregar el sistema opaco mediante el cual fueron asignadas esas viviendas, que no fueron dadas en propiedad sino que esas asignaciones son precarias sin derecho a disposición ni a herencia, y luego de esa propaganda y de la desconocida cantidad real de viviendas nuevas disponibles para la población, se dejó de construir o se hizo en cantidades exiguas.
Por su parte, los constructores privados tradicionales venezolanos, fueron pública y legalmente censurados, calificados de especuladores, se promulgó la “ley contra la estafa inmobiliaria”, fueron expropiadas o mas bien confiscadas sin compensación, miles de viviendas que en su mayoría ya habían sido vendidas o comprometidas con cientos de familias y esa ley prácticamente paralizó la construcción de viviendas. Ha habido construcción, pero de recintos comerciales y de oficinas, no de viviendas accesibles a la gran población, tan es así que hay un superávit de locales comerciales y de oficinas que se edificaron para intentar “salvar” los capitales de la brutal devaluación del bolívar, pero ese también es otro asunto ajeno a este trabajo.
Muchos constructores emigraron con sus capitales, personal calificado y su experiencia y fueron a edificar en otros países, a beneficiar de su talento y conocimientos a otros pueblos y los venezolanos quedaron en manos del populismo y la propaganda, pero sin viviendas para sus familias.
Con todo lo expuesto ¿Qué pretendo transmitir?
Que cualquier reforma de la legislación arrendaticia para Venezuela y particularmente la de vivienda, debe tener en consideración varios aspectos que hasta ahora no se han mencionado como elementos cruciales cuando se habla de reformas de esa legislación, solo pongo como por ejemplos señalo:
- La extrema escasez de viviendas para la clase media y clase trabajadora, solamente se consiguen algunas viviendas de lujo que se contratan al margen de la ley y cuyos alquileres se pactan en moneda extranjera, a pesar de la prohibición legal de hacerlo.
- Que esa escasez atenta contra el estado de derecho y evidentemente contra cualquier ley nueva que se promulgue si esa nueva normativa solamente toma en consideración los aspectos jurídicos del problema y no los sociales, entonces no sería realmente útil, porque es innegable que la presión por encontrar o desocupar una vivienda para entregarla a una familia necesitada dispuesta a pagar más, por el precio de compra o por el alquiler, es un aliciente para el abuso y la violación de cualquier ley.
- Que la protección que pueda contener esa nueva legislación bien sea para arrendatarios y/o propietarios podrá ser violentada por la realidad de la inexistencia de oferta de viviendas y particularmente viviendas para alquiler, como ya ha venido sucediendo.
- Que esa nueva legislación deberá contemplar estímulos reales, verificables y legalmente practicables, para los promotores y constructores y para cualquier persona que decida invertir su grande o pequeño capital en edificar viviendas para la venta y para el alquiler si las mismas tienen características que permitan ofrecerlas a precios accesibles a las clases populares.
- El desarrollo de un sistema financiero que permita dar créditos tanto a promotores, constructores, compradores e incluso arrendatarios, que podrían pagar sus cuotas de hipotecas o mejorar las condiciones de las viviendas nuevas o viejas que ocupan con contratos de arrendamiento ajustados a la ley.
Conscientes de esta terrible realidad de la escasez de viviendas que presiona hasta la desesperación a las familias y de la tentación de violentar la ley, de ignorarla y contratar en condiciones diferentes e incluso contrarias a esa legislación, deberán trabajar los proyectistas y los legisladores.
Que no es suficiente contemplar protecciones, regulaciones que luego no se aplican, que es necesario que la nueva legislación se ancle en esta realidad exasperante que obliga a las familias a vivir en lugares precarios, acinados, incluso insalubres y sin esperanza de solución a un plazo razonable.
Ya los venezolanos hemos experimentado que el exceso de controles genera corrupción para intentar saltar esas barreras y no trae soluciones. Que la única opción a la disponibilidad de viviendas en condiciones accesibles para la población mayoritaria es el crecimiento de la oferta y para que eso suceda, la legislación debe ser clara, precisa, cumplible, sensata y no ignorar la actual carestía y escasez de viviendas.
Este gravísimo problema no tiene solución a corto plazo y decir que la vivienda es un derecho no basta, es indispensable implementar mecanismos para que la oferta lícita de viviendas crezca.
Irma Lovera De Sola
mayo 2026
Prórroga legal en Arrendamientos.
La prórroga legal es una institución del Derecho Arrendaticio instaurada en Venezuela por primera vez en el año 1999, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se produce cuando vence el plazo natural de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, en beneficio del arrendatario y de manera obligatoria para el arrendador, y la ley concede la extensión del término del contrato que está condicionada básicamente por dos factores:
1º) Que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales, particularmente el pago de los alquileres, y
2º) La duración de esa prórroga legal depende del tiempo que haya permanecido el arrendatario en el inmueble desde la fecha en que contrató la primera vez ese arrendamiento hasta el vencimiento del plazo del último de los contratos que haya tenido sobre ese mismo inmueble, es decir que la duración de la prórroga legal está directamente relacionada con la estabilidad que haya tenido la relación arrendaticia.
Así lo prescriben los artículos 38 al 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios[1]
A los efectos de este trabajo debo resaltar el contenido del artículo 40 de la mencionada ley que dice textualmente:
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
Debido a que la prórroga legal en el texto de esta ley, no es un regalo gratuito que le hace la norma al arrendatario, es un beneficio legal que se aplica a los arrendatarios que han cumplido con sus obligaciones y especialmente con el pago de los alquileres.
Es pertinente recordar que desde que fue promulgada la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas en noviembre de 2011[2], estas normas sobre prórroga legal no son aplicables a los alquileres de viviendas; esta normativa para espacios habitacionales no prevé la prórroga legal, así que en este ámbito de las viviendas no existe prórroga legal, estos contratos de alquiler de viviendas pueden considerarse a tiempo indeterminado para los arrendatarios a su sola voluntad, en cambio son a plazo fijo para los arrendadores, pero este es otro tema que abordaré en otro trabajo.
También es conveniente tener en cuenta que la Ley de Regulación de los Arrendamientos para Uso Comercial de mayo de 2014[3], tiene su propia normativa sobre este particular que comentaré más adelante, por lo tanto a los alquileres de locales comerciales tampoco se aplican las normas citadas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la legislación especial para arrendamientos comerciales hay en la ley ya citada un solo artículo que se refiere a ella, que es el 26, que textualmente dice:
Como se puede observar, la única condición que señala esta ley para que se produzca el beneficio de la prórroga legal, es que el contrato de alquiler sea de al menos seis meses de duración, es decir un contrato a plazo fijo, y no exige que el arrendatario haya cumplido sus obligaciones contractuales ni el pago de los cánones de arrendamiento.
Se ha tenido la errónea idea de que durante el plazo de la prórroga legal no se puede ajustar el monto del alquiler, pero la norma citada desmiente esa equivocación ya que señala que las actualizaciones del canon pactadas en el contrato sí pueden aplicarse; también se indica que se aplicarán los cánones producto de regulación, tema que también abordaré en el futuro, ya que en términos generales los locales comerciales están sometidos al acuerdo entre partes para su fijación, con algunas excepciones.
Así pues, en el caso de los arrendamientos comerciales, basta con el transcurso del tiempo del plazo fijo del contrato o de la relación arrendaticia, en casos en que haya habido mas de un contrato entre las mismas partes sobre el mismo inmueble, para que se produzca el beneficio de la prórroga legal en favor del inquilino y de manera obligatoria para el arrendador, durante el tiempo adicional a la duración del contrato que señala el artículo anteriormente citado, sin que sea necesario que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales.
Como es evidente se tomó la institución de la prórroga legal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero se eliminó ese requisito, lo cual perjudica abiertamente al arrendador que se ve en la situación de mantener al arrendatario dentro del inmueble, aún cuando este haya incumplido sus obligaciones.
Hay dos asuntos que es necesario mencionar: que las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy día, después de la puesta en vigencia de las dos leyes especiales de arrendamientos de vivienda y de comercio, es aplicable solamente a los contratos de arrendamiento de lo que denominamos otros usos, es decir, oficinas, galpones industriales, consultorios, locales educacionales y otros.
También es conveniente subrayar la diferencia de las condiciones exigidas por las dos leyes que prevén prórroga legal (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Ley de Arrendamientos Comerciales) porque a 9 años de la promulgación de la ley sobre arrendamientos comerciales, todavía no se tiene en cuenta que en los alquileres comerciales no es necesario que el arrendatario esté solvente en el pago de los alquileres para que la ley le confiera el beneficio de la prórroga legal durante los plazos señalados en ella.
[1] Publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y vigente desde el 1º de enero de 2000.
[2] Gaceta Oficial Nº 6.053 del 12 de noviembre de 2011.
[3] Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014
Arbitraje y Arrendamiento
https://www.youtube.com/watch?v=_NPvpHJ66e4&ab_channel=CulturaJuridicaOrg
¿Se puede ir a arbitraje por un conflicto surgido de un contrato de arrendamiento?
En este enlace que he incluido encontrarán una entrevista que me hizo el Dr. Roberto Hung Caballero sobre este tema del arbitraje en materia de arrendamientos comerciales, de vivienda y de inmuebles de otros usos.
Formalidades para la validez de los mensajes de datos.
Irma Lovera De Sola
Sabemos que para que sean plenamente válidos algunos actos jurídicos se exige que cumplan con algunas formalidades, por ejemplo, un documento escrito, la firma autógrafa de las partes, la autenticación de un documento u otras formalidades.
En el caso de que un contrato esté contenido en un mensaje de datos ¿Como se podrían cumplir esas formalidades? La propia Ley de Mensajes de Datos y firmas electrónicas nos da la solución en su
Artículo 6°: Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija el cumplimiento de solemnidades o formalidades, éstas podrán realizarse utilizando para ello los mecanismos descritos en este Decreto-Ley. Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica.
Así pues, basta con que los otorgantes de ese contrato contenido en un mensaje de datos lo suscriban con su firma electrónica. Ya en mi artículo anterior publicado en esta misma web de Xinergia Inmobiliaria, encuentran la definición de firma electrónica.
Pero pasemos a otro aspecto importante de los mensajes de datos, particularmente cuando son portadores de documentos legales o contratos, y este aspecto es la integridad del mensaje.
Artículo 7°: Cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un Mensaje de Datos si se ha conservado su Integridad y cuando la información contenida en dicho Mensaje de Datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un Mensaje de Datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación.
Para que un mensaje de datos pueda ser considerado válido, debe haberse guardado, archivado o conservado completo y sin alteraciones de fondo; es decir que el mensaje no ha sufrido cambios. Por que señalamos que puede haber cambios de forma, porque por ejemplo si copiamos un correo electrónico y lo “pegamos” en una hoja en formato Word, la apariencia de ese mensaje puede verse alterada, pero no su contenido.
En todo caso, el soporte electrónico (disquete, pendrive, disco digital o cualquiera otro) debe garantizar la integridad de ese mensaje de tal forma que si es cotejado con el original su contenido sea el mismo.
En general los mensajes de datos deberán ser conservados en su integridad y esa conservación debe cumplir tres requisitos:
Artículo 8:
“…1. Que la información que contengan pueda ser consultada posteriormente.
2. Que conserven el formato en que se generó, archivó o recibió o en algún formato que sea demostrable que reproduce con exactitud la información generada o recibida.
3. Que se conserve todo dato que permita determinar el origen y el destino del Mensaje de Datos, la fecha y la hora en que fue enviado o recibido.”
Continuaré abordando estos temas relacionados con la utilización de vías digitales con efectos legales, en posteriores oportunidades.
*Este trabajo ha sido publicado en http://www.xinergiainmobiliaria.com/noticias el 14 de septiembre de 2021.
Envío, recepción y acuse de recibo de los mensajes de datos.
Este trabajo aparece publicado en http://www.xinergiainmobiliaria.com/noticias.
Sabemos que es importante para todos y en particular para los abogados por el ejercicio mismo de su profesión, saber cuando se ha emitido un mensaje de datos, cuando se ha recibido y si ha habido un acuse de recibo o una respuesta.
Estos tres momentos pueden significar en el caso de negocios jurídicos, la fecha y hora en que, por ejemplo, se hace una oferta, el momento en que el destinatario la recibe, y el instante en que el destinatario la acepta o la rechaza; de esta forma es posible señalar en que momento exacto se produjo la formación o consolidación de un contrato y en consecuencia cuando comienzan las obligaciones y derechos de cada uno de los contratantes.
Los artículos 9 al 13 de la Ley de Mensajes de datos y firmas electrónicas fijan los criterios para establecer de manera certera estos tres momentos.
Cuando se ha emitido un mensaje de datos:
- Cuando ha sido emitido por el propio emisor.
- Cuando ha sido emitido por una persona autorizada por el emisor para hacerlo
- Cuando ha sido emitido por un sistema informático programado por el emisor.
Los dos primeros casos son los mas sencillos de comprender, pero el tercero tiene alguna complejidad que aclaro con un ejemplo: El emisor puede emitir un mensaje mediante un trino o twit, y luego programar una aplicación informática para que repita la emisión de ese mismo mensaje, por ejemplo, 5 veces diarias. Es decir 5 veces dentro de las siguientes 24 horas o cualquiera otra frecuencia que desee establecer.
Normalmente los programas informáticos al emitir un mensaje señalan automáticamente el día y la hora en que salió y ese dato será el que establezca el momento de su emisión.
La recepción del mensaje se establece de diferente manera.
- Cuando el destinatario ha señalado previamente un sistema informático al cual enviarle mensajes, por ejemplo: hotmail, gmail, yahoo, icloud, etc.
- Si el destinatario no ha señalado ningún sistema en particular donde recibir sus mensajes, se entenderá recibido en el sistema que habitualmente ha usado.
A efectos legales es de gran importancia incluir en cualquier contrato, acuerdo, compromiso entre partes, las direcciones electrónicas a las cuales las partes deban enviarse los mensajes relacionados con ese documento, ya que de esta manera será mas fácil establecer si un determinado mensaje ha sido emitido y recibido.
El acuse de recibo de un mensaje puede establecerse automáticamente si el emisor o el destinatario así lo programan, o las partes, generalmente el emisor, puede condicionar los efectos del mensaje a la recepción de un acuse de recibo o de una respuesta concreta afirmativa o negativa.
Así por ejemplo, en el caso de una oferta de venta, el emisor realiza el ofrecimiento mediante un mensaje de datos, en este caso un correo electrónico y condiciona la formación del contrato de compraventa a que el destinatario responda afirmativamente y dentro de un plazo determinado, y en caso de no responder, se entenderá que la oferta decae.
El artículo 15 de la ley citada señala que las partes pueden pactar un determinado negocio jurídico mediante mensajes de datos.
Próximamente, continuaré con otros temas divulgativos de esta ley que tiene máxima importancia en nuestros tiempos.
EFICACIA PROBATORIA DE LOS MENSAJES DE DATOS.
Este trabajo ha sido publicado por Xinergia Inmobiliaria en su lugar de Instagram.
La Ley de mensajes de datos y firmas electrónicas contiene dos artículos que se ocupan en particular del valor probatorio o eficacia probatoria de los mensajes de datos y de la firma electrónica.
El artículo 4º dice textualmente:
“Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin prejuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil. La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
¿Que significado tienen estas expresiones en el lenguaje común?
Que el mensaje de datos (cuerpo de un mail, mensaje de la aplicación Messeger, WhatsApp o cualquiera otra aplicación capaz de transmitir mensajes) tiene el mismo valor que un mensaje escrito (una carta, una nota, un contrato entre particulares), es decir “vale” igual que un documento privado, es decir no autenticado ni registrado.
Así mismo aclara que si imprimimos un mensaje de datos, ese mensaje impreso tiene el mismo valor probatorio que una copia fotostática.
La ley continúa estableciendo normativas para los diversos tipos de mensajes de datos:
“Artículo 6°: Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija el cumplimiento de solemnidades o formalidades, éstas podrán realizarse utilizando para ello los mecanismos descritos en este Decreto-Ley…”
Es decir, que si para la validez de un negocio jurídico, por ejemplo, un contrato de compraventa de un vehículo automotor, se exige la autenticación del documento que lo contiene, ese documento se puede realizar mediante la transmisión de un mensaje de datos contentivo de ese negocio.
Con razón ustedes pensarán que las Notarías en nuestro país no están dotadas de sistemas y equipos electrónicos capaces de realizar estas operaciones de tal forma que se puedan reflejar los negocios debidamente autenticados por el Notario, en vía digital. Y desafortunadamente es cierto. Sería necesario que las Notarías contaran con equipos de computación y programas informáticos (software) capaces de realizar con seguridad y eficiencia estas operaciones.
Pero mi objetivo en este trabajo es señalar que es posible que sin que intervenga ningún papel se pueden realizar de manera segura negocios que queden autenticados por el Notario y luego transmitidos a las partes que han celebrado ese negocio.
Continua el mismo artículo 6º de la ley:
“…Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica.”
Esto quiere decir que las partes ni el Notario, del ejemplo anterior, deben firmar ningún papel, sino adjuntar a ese documento virtual su firma electrónica, con lo cual queda perfeccionado el negocio y seguramente tendrá consecuencias en la vida real de esas personas; por ejemplo: el vehículo pasará a ser propiedad del comprador y las responsabilidades civiles y penales derivadas de esa propiedad estarán a cargo de este.
Próximamente continuaré explicando o traduciendo a lenguaje común otras normas de esta ley que hoy día es tan importante, pero por el momento les digo que no es irrelevante lo que escribimos en mensajes de datos, porque podría convertirse en una prueba en favor o en contra nuestra.
Internet también tiene sus leyes.
Publicado en: http://www.xinergiainmobiliaria.com /noticias
Irma Lovera De Sola[1]
¿Sabías que en Venezuela desde el año 2000 existe la Ley de mensajes de datos y firmas electrónicas?
¿En que consiste esa ley?
Consiste en un conjunto de normas que regulan la transmisión de mensajes de datos a través de la web.
¿Que son mensajes de datos?
Esta ley dice que mensaje de datos es: “Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio…”
Traducido al lenguaje del día a día, es todo el contenido de un correo electrónico, de un mensaje de WhatsApp, de Telegram o de cualquiera otra aplicación informática, esos son mensajes de datos, porque según sus dimensiones y complejidad, consumen lo que llamamos “datos”, es decir megas de tu servicio de Internet en el computador o en tu teléfono inteligente.
¿En que consiste una firma electrónica?
La misma ley dice: “Información creada o utilizada por el signatario, asociada al Mensaje de Datos, que permite atribuirle su autoría bajo el contexto en el cual ha sido empleado.”
Esto requiere mas explicación. Por ejemplo, escribes un correo electrónico, tu eres el emisor del mensaje, y quieres enviárselo a otra persona con la seguridad de que esa persona sabrá, sin duda alguna, que has sido tu quien lo escribió, lo firmó y lo envió.
Para lograr esa seguridad debes firmar el mensaje (mail) con tu firma electrónica.
Para tener una firma electrónica debes dirigirte a un proveedor de este tipo de firmas, que se denomina generalmente proveedor de servicios de certificación electrónica, llenar algunos requisitos, llenar un formulario, pagar una cantidad que dependerá de la complejidad que quieras que tenga tu firma y también el tiempo de duración que quieres tenga el uso de esa firma; ese proveedor te emite tu firma electrónica que consiste en un algoritmo[2] matemático irrepetible y encriptado que no puede ser adulterado y que te pertenece, para que puedas firmar tus mensajes y los mismos no puedan ser falsificados, adulterados ni modificados, y además quien reciba tus mensajes firmados de esta forma estará siempre seguro que el contenido emana de tu persona.
En Venezuela existe la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE) adscrita al Ministerio del Poder Popular para Educación Universitaria, Ciencia y Tecnología que provee este tipo de servicio, es decir, puedes dirigirte a esa superintendencia para comprar tu firma electrónica.
Próximamente continuaré explicándoles que otras cosas interesantes contiene esta ley.
29 de mayo de 2021
[1] Abogada de la UCAB, mediadora, árbitro y docente universitaria.
[2] Algoritmo: Conjunto ordenado y finito de operaciones que permite hallar la solución de un problema. https://dle.rae.es/algoritmo (consultado 28-5-2021)
MENSAJES DE DATOS
Irma Lovera De Sola[1]
[1] Abogada egresada de la Universidad Católica Andrés Bello, mediadora y árbitro.
El 10 de mayo de 2000, mediante Decreto presidencial Nº 825publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.955 de fecha 22 de mayo de 2000, después de mencionar una serie de considerandos basados en la Constitución recién estrenada, aprobada por referéndum popular del 15 de diciembre de 1999, el Decreto señaló:
“Se declara el acceso y el uso de Internet como política prioritaria para el desarrollo cultural, económico, social y político de la República Bolivariana de Venezuela.”
Posteriormente se trabajó con gran expectativa en la Ley de mensajes de datos y firmas electrónicas[1] que se promulgó en el año 2000 y reformó al año siguiente, la cual tiene muchas virtudes, pero una particularmente importante consiste en que cuenta con una exposición de motivos, a diferencia de muchas leyes de promulgación reciente que carecen de ella; esa exposición de motivos debe ser leída y conocida por todos hoy día.
En general las exposiciones de motivos son muy útiles para interpretar correctamente las normas que aparecen en las leyes, porque en muchas oportunidades al aplicar alguna de esas normas se requiere conocer cual fue la intención del legislador al incluirla, que casos comprende, por que se redactó de una forma y no de otras y así poder ser fiel a la intencionalidad precisa del texto legal.
Sí ya es “vieja” esa exposición de motivos, es del año 2001, del momento en que en Venezuela apenas comenzaba a desarrollarse el Internet, a popularizarse el comercio electrónico que hoy día todos conocemos y practicamos a diario.
El primer párrafo de esa exposición de motivos dice textualmente:
“Venezuela avanza aceleradamente hacia la actualización en materia de tecnologías de información y de las comunicaciones. En los últimos años esta evolución tecnológica ha revolucionado a nivel mundial las diferentes áreas del conocimiento y de las actividades humanas, fomentando el surgimiento de nuevas formas de trabajar, aprender, comunicarse y celebrar negocios. Al mismo tiempo ha contribuido a borrar fronteras, disminuir el tiempo y acortar las distancias.”
Lo que emana de este texto es avances, futuro, optimismo, evolución tecnológica y la inquietud del Estado y de la población por tener una legislación que regule estas novedades.
Continua la exposición de motivos con expresiones que nos atañen directamente, que es justamente la aplicación de esas nuevas (en aquel momento hace ya 20 años) tecnologías a aspectos judiciales:
“…cabe agregar que la presentación de un instrumento legal que regule estos mecanismos de intercambio de información los haga jurídicamente trascendentes a la administración de justicia…”
“En esta nueva modalidad de relación hace falta establecer dos elementos principales: 1. identificación de las partes 2. integridad del documento o mensaje. De los cuales se derivan responsabilidades (civil, patrimonial, penal, administrativa, disciplinaria, fiscal, etc.), comunes a los actos y negocios normales previstos en nuestro ordenamiento jurídico actual.”
La ley se propone avalar la seguridad en la transmisión de datos que permita darle “pleno valor jurídico” a esos contenidos.
La legislación existente hasta ese momento daba valor probatorio al documento en papel con la firma autógrafa y lo que pretende esta legislación especial es dar
“…mecanismos para que la firma electrónica, en adelante, tenga la misma eficacia y valor probatorio de la firma escrita, siempre y cuando cumpla con los requisitos mínimos estableados en este Decreto-Ley.”
Señala la exposición de motivos que ante la inseguridad surgida en las contrataciones por vía electrónica se hace imperativo dictar una normativa que de
“… valor probatorio al uso de medios electrónicos en los procesos administrativos y judiciales, sin que quede al arbitrio del juez considerar su validez probatoria, en caso de controversia, debido a una ausencia de regulación expresa.”
Luego se enumeran los principios inspiradores de esa legislación:
- Eficacia probatoria
- Neutralidad tecnológica
- Respeto a las formas documentales existentes
- Respeto a las firmas electrónica preexistentes
- Otorgamiento y reconocimiento jurídico de los mensajes de datos y firmas electrónicas
- Funcionamiento de las firmas electrónicas
- No discriminación del mensaje de datos firmado electrónicamente
- Libertad contractual
- Responsabilidad
- Definiciones de índole tecnológica que permitan la aplicación e interpretación correcta de la legislación especial.
Insta al Estado a asumir el liderazgo en la promoción y aplicación de tecnologías de trasmisión de datos. Se menciona la implementación del “Gobierno Electrónico” [1] para mejorar la eficiencia de los servicios públicos, entre otros objetivos.
Y concluye la exposición con estas expresiones:
“…Con los elementos básicos principales contenidos en este Decreto-Ley se brinda seguridad y certeza jurídica a las comunicaciones, transacciones, actos y negocios electrónicos que utilicen los mecanismos previstos en él.”
Seguidamente entramos en el texto mismo de ese Decreto Ley promulgado bajo la vigencia de la primera Ley Habilitante que el parlamento concedió al presidente de la república de ese momento.
De aquella euforia por contar con una legislación que normara en forma general los mensajes de datos, que en aquel momento no teníamos los conocimientos ni la práctica para comprender cabalmente el significado tenía esa expresión, han pasado 20 años y es mandatorio investigar que ha sucedido con la aplicación de esa ley.
20 años después.
En estos años, hemos pasado del servicio de Internet por vía telefónica al suministro de datos por microfibra, servicios inalámbricos y satelitales, pero en Venezuela los servicios de telefonía celular y de transmisión de datos en vez de avanzar tecnológicamente se han deteriorado hasta llegar a ser la red de Internet mas lenta del continente americano.[1]
En cuanto al segundo parámetro para valorar la trasmisión de esos mensajes, que es la seguridad e integridad, la misma se ha visto socavada por la permisividad, la ausencia de sanciones a quienes intervienen de manera ilícita las redes de comunicación y el auspicio por parte de las propias autoridades con finalidades políticas, económicas y cuales quiera otras que no son de nuestro conocimiento, de esos “asaltos” a comunicaciones privadas que han creado una sensación constante de inseguridad en la transmisión de datos de cualquier naturaleza, a pesar de la existencia de la Ley contra los Delitos Informáticos vigente desde el año 2001[2].
La afirmación de que las autoridades están al tanto de intervenciones ilícitas en la transmisión de datos no es un secreto que solamente nosotros conozcamos, es una noticia que se repite desde hace al menos ocho años y la dan por medios de comunicación masiva los propios personeros investidos de autoridad, se enorgullecen de obtener informaciones mediante hackeo (jaqueo)[1] a líneas de conexión privadas. Hemos buscado de buenas fuentes informaciones al respecto, pero hemos preferido no citarlas para no comprometer a esas fuentes fáciles de reconocer. Podemos afirmar que hay muchas informaciones fidedignas sobre este tipo de procedimientos electrónicos e instamos a los lectores a buscarlas en la web.
Con este estado de cosas, un Internet que no es fluido, confiable ni constante, sino que se interrumpe, es un servicio literalmente intermitente y lento, se dificultan las conexiones mas simples, como el envío de e-mails que el usuario debe preguntarle a la persona a quien se lo envió si lo recibió y en muchos casos llega horas después y algunas veces mutilado, es decir no se conserva la integridad del mensaje; no hay confianza suficiente de los usuarios para ingresar en sitios virtuales seguros como bancos y redes de pagos, porque las informaciones no son confiables y las operaciones se interrumpen sin tener la certeza de que se han realizado en su totalidad y exigen una doble verificación, en fin muchas fallas atribuibles a la mala calidad del servicio, a lo cual se suma el mal servicio eléctrico, las interrupciones sorpresivas del fluido eléctrico, en este estado de cosas, llegó la declaratoria planetaria por parte de la Organización Mundial de la Salud (OMS) de la pandemia del COVID19.
Se paralizó el país entero, se confinó a la población en sus casas, comenzó la necesidad del trabajo a distancia, los tribunales de justicia civil estuvieron cerrados durante mas de 8 meses y los tribunales que conocían amparos y los penales tenían algún tribunal de turno para asuntos urgentes.[2]
Al cabo de los primeros meses de confinamiento, comenzaron a trascender a los medios de comunicación las quejas por la paralización del acceso a la justicia que es un derecho constitucional y el Tribunal Supremo de Justicia, inició el dictado de Resoluciones, lineamientos e instrucciones a fin de hacer posible, como medida provisional de emergencia debido a la pandemia y sus consecuencias, el acceso a la justicia, en casos nuevos y en curso, a través de correos electrónicos del dominio Gmail.
Pero estas instrucciones, para llamarlas de alguna forma comprensible para todos, se dictan de forma provisional en razón de que las medidas de distanciamiento social, mascarillas, lavado de manos, uso de guantes y demás restricciones debidas a la pandemia, no permiten atender en forma presencial al público y en especial a los abogados que acudían diariamente a la sede física de los tribunales. Sin embargo, las propias resoluciones de la Sala de Casación Civil obligan a acudir a citas presenciales, como explicaremos mas adelante.
Se le reconoce al máximo organismo del Poder Judicial su preocupación por la paralización del servicio de justicia, pero lo que no se puede dejar de considerar un desatino, es el haber ignorado totalmente la legislación vigente desde el año 2000, sobre mensajes de datos y firmas electrónicas.
Y sobre este particular daré un solo ejemplo que demuestra de manera evidente, que esa valiosa legislación que fue de avanzada hace mas de 20 años, hoy día vigente en Venezuela, no fue ni siquiera consultada por quienes tienen como objetivo la preservación del ejercicio de derechos ciudadanos como el acceso a la justicia, la certeza en el desenvolvimiento de los procesos, el equilibrio entre las partes, el inviolable derecho de defensa y la obtención de una sentencia que resuelva la controversia de la manera mas confiable posible.
El artículo 1º de la Ley de Mensajes de datos y firmas electrónicas dice textualmente:
“El presente Decreto-Ley tiene por objeto otorgar y reconocer eficacia y valor jurídico a la firma Electrónica, al Mensaje de Datos y a toda información inteligible en formato electrónico, independientemente de su soporte material, atribuible a personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, as/ como regular todo lo relativo a los Proveedores de Servicios de Certificación y los Certificados Electrónicos.” (destacado nuestro)
Sin embargo, el artículo cuarto de la Resolución 05-2020 del 5 de octubre de 2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, obliga a los justiciables a remitir vía correo electrónico sus solicitudes y también a asistir de forma presencial al juzgado para consignar en papel los mismos documentos que ya se han enviado por vía electrónica.
¿Por qué, esta doble obligación y bajo pena de inexistencia del documento enviado telemáticamente, cuando existen las normas legales desde hace mas de 20 años, que señalan claramente que tienen valor legal los mensajes trasmitidos electrónicamente:
Artículo 4°: Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos…”
Desde su primera norma la ley atribuye “valor jurídico” a los mensajes de datos y a las firmas electrónicas. Pero ni siquiera este primer artículo de la ley fue tomada en cuenta por el mas alto tribunal del país que ignoró que los mensajes de datos (ej. correos electrónicos, mensajes de Messenger, WhatsApp, etc.) tienen un valor legal pautado; así mismo se ignoró la utilidad, el valor jurídico, en cuanto a integridad y seguridad de esos mensajes, tampoco la firma electrónica fue siquiera mencionada en las disposiciones dictadas por esa alta instancia para la utilización de medios electrónicos en la tramitación, celebración de actos, audiencias ni decisión de los procesos judiciales.
Se han tenido las herramientas apropiadas para implementar con valor legal los mensajes de datos, como pueden ser las demandas, solicitudes, escritos de promoción de pruebas, informes y conclusiones, transmitidos por la red de Internet a las direcciones electrónicas señaladas para cada uno de los juzgados del país, pero no se tomaron en cuenta.
También se ha contado con la firma electrónica y con la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE) adscrita al Ministerio del Poder Popular para Educación Universitaria, Ciencia y Tecnología, pero no se implementaron los mecanismos ya existentes para que tanto los documentos emanados de los tribunales como los expedidos por los abogados y demás auxiliares de justicia, contaran con este instrumento fundamental para la eficiencia y seguridad de la administración de justicia.
Si hasta el inicio del estado de alarma en Venezuela, el 16 de marzo de 2020, no se había recurrido a la firma electrónica para dar fe e integridad a los documentos electrónicos, la pandemia brinda la mejor oportunidad para dar el paso hacia una tramitación confiable, segura y respaldada legalmente, de manera que la epidemia mundial del COVID19 no paralizare ni obstaculizare, y menos aún haga menos seguro el litigio por vía informática y la justicia vuelva a tener el lugar central que merece en la vida de los ciudadanos.
[1] Hackear https://dle.rae.es/hackear?m=form (consultado 23-5-2021)
[2] Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, Resolución Nº 2020-0001 http://historico.tsj.gob.ve/informacion/resoluciones/sp/resolucionSP_0003762.html
(consultado 25-5-2021)
[1] Reporte de Google de fecha 3-2-2021 dice: El reporte revela que la velocidad media de bajada del internet móvil en Venezuela es de 7,48 megabytes por segundo (Mbps). El único país que tiene un internet más lento en el mundo es Afganistán donde la velocidad es de 6,62 Mbps. https://www.google.com/search?q=ve%C3%B1ocidad+de+Internet+en+Venezuela+hoy&rlz=1C1SQJL_enES903ES903&oq=ve%C3%B1ocidad+de+Internet+en+Venezuela+hoy&aqs=chrome..69i57j33i22i29i30.11319j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8 (consultado 26-5-2021)
[2] Ley contra los delitos informáticos, Gaceta Oficial Nº 37.313, del 30 de octubre de 2001
[1] El 17 de octubre de 2013 de promulgó la Ley de Infogobierno publicada en la Gaceta Oficial 40.274.
[1] Gaceta Oficial Nº 37145 del 28 de febrero de 2001.
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