Irma Lovera De Sola

Los abogados que nos ocupamos especialmente del Derecho Inmobiliario esperábamos que el Gobierno se pronunciara acerca de la suspensión o no de los pagos de los cánones de arrendamiento y lo hizo mediante Decreto 4.279 emanado de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 41.956 de fecha 2 de septiembre de 2020.

Ahora bien, ¿que dice ese decreto, cuales son las nuevas medidas relacionadas con el pago de los alquileres? A eso dedicamos este breve trabajo.

Este decreto Nº 11 del Estado de Alarma en su encabezado dice textualmente: “EN EL MARCO DEL ESTADO DE ALARMA PARA ATENDER LA EMERGENCIA SANITARIA DEL CORONAVIRUS (COVID-19), POR MEDIO DEL CUAL SE SUSPENDE EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DE USO COMERCIAL Y DE AQUELLOS UTILIZADOS COMO VIVIENDA PRINCIPAL.”

Luego el decreto pasa a detallar sus disposiciones: se suspende por un plazo de seis (6) meses el pago de los arriendos de inmuebles de uso comercial y los de vivienda familiar. Esta llamada suspensión de pagos que no es otra cosa que el diferimiento de la exigibilidad del pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de vivienda. No es una exoneración de esos alquileres, es solamente el diferimiento.

Durante ese plazo comprendido entre el 2 de septiembre de 2020 y el 2 de marzo de 2021, los arrendadores no podrán exigir el pago de los alquileres de sus arrendatarios de locales comerciales y de inmuebles de vivienda, tampoco se podrán cobrar los alquileres que estuvieran impagos (morosos) correspondientes a períodos anteriores a esta suspensión, a lo cual debemos agregar que el Ejecutivo Nacional ya había suspendido los pagos desde el 23 de marzo de este año, y por lo tanto no se puede exigir el pago de los alquileres de los cinco (5) meses anteriores, es decir desde el 23 de marzo de 2020 para inmuebles comerciales, y desde el 1º de abril de 2020 para las viviendas, ambos hasta el 1º de septiembre de este mismo año; ahora tampoco se podrá exigir el pago para ambos tipos de inmuebles (comerciales y vivienda) correspondientes a cánones de arrendamiento anteriores a la declaratoria de suspensión decretada, es decir anteriores al 23 de marzo de 2020.

Tampoco se podrá exigir el pago de cualquier concepto pecuniario que el arrendatario debiera pagar si así fue contemplado en el contrato de alquiler.

Las consecuencias mas evidentes de este nuevo decreto de suspensión de pagos son las siguientes:

1. Los arrendadores no podrán exigir el pago de los cánones de alquiler durante los períodos señalados, desde el 23 de marzo de 2020 hasta el 2 de marzo de 2021.
2. Tampoco podrán cobrar otras obligaciones de pago contempladas en los contratos como podrían ser consumo de agua, electricidad de áreas comunes si se trata de un edificio o inmueble con espacios comunes a varios arrendatarios o propietarios, tampoco las cuotas de condominio de los inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal.

Si sumamos el diferimiento del pago de los alquileres decretado el 23 de marzo de 2020 mas este que comento del 2 de septiembre de 2020, tendremos que esa suspensión de pagos tendrá, hasta ahora, una duración total de once (11) meses; esto significa que los arrendadores de locales comerciales y de viviendas no tendrán derecho a exigir el pago de los alquileres durante casi un año, lo cual pone a esos arrendadores en una crítica situación económica y el Ejecutivo no contempla ningún paliativo a esta situación, máxime si se toma en cuenta a los arrendadores o propietarios que dependen de esos pagos de alquileres para su subsistencia. Así pues, se protege a unos ciudadanos, los arrendatarios, y se perjudica a otros, los arrendadores.

Si en Venezuela ya había pocos incentivos para que los propietarios arrendaran una vivienda, ahora no hay ninguno.

Seguidamente el decreto suspende la aplicación del artículo 90 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda que contempla las causales de desocupación; por lo tanto, quedan suspendidos los desalojos por cualquiera de las causales allí contempladas, en consecuencia, no se podrá desalojar a ningún arrendatario de vivienda durante el período de la suspensión de los pagos.

Así mismo se suspenden los desalojos de locales comerciales, basados en la falta de pago de cánones de arrendamiento que es la causal de desocupación contemplada en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Comercial.

El artículo tercero del decreto que comento es interesante porque permite que las partes de un contrato de alquiler lleguen a acuerdos acerca de la forma y oportunidad de pago de los alquileres cuya exigibilidad está suspendida, con la única limitación de que no se podrá exigir el pago total de los cánones adeudados una vez vencido el período de la suspensión.

El artículo 5º del indicado decreto señala que no se aplicará la suspensión de pagos tanto a los comercios que según las disposiciones del Ejecutivo Nacional han permanecido funcionando durante todo el tiempo del Estado de Alarma, y tampoco a aquellos comercios cuya actividad se haya reanudado antes del vencimiento del plazo de suspensión de los pagos de alquileres.

Este Decreto genera muchas dudas en particular en cuanto a los comercios, puesto que hay algunos locales comerciales dedicados a actividades que el Ejecutivo no ha considerado esenciales y por ello no han podido abrir sus puestas desde que se decretó el Estado de Alarma en marzo de este año; otros que si han podido abrir sus puertas y funcionar durante cortos períodos denominados de flexibilización, períodos que han sido de siete días, ya que los siguientes siete días se han visto forzados a cerrar.

Por ejemplo esta semana que se inicia hoy lunes 7 de septiembre, podrán funcionar los comercios incluidos en una lista expedida por el Ejecutivo y que incluiré al final de este trabajo, pero solamente dentro de los horarios que indica ese listado.

Me pregunto ¿Como se les aplicarán a esos arrendatarios de locales comerciales que han abierto al funcionamiento y luego cerrado por imperativo normativo del Ejecutivo en virtud del Estado de Alarma? De que forma se podrá calcular el monto del alquiler que deberán pagar al haber reanudado su actividad comercial aunque sea de manera intermitente?

Considero que solamente una negociación fluida entre arrendador y arrendatario podrá solventar estas interrogantes.